Immobilien sind neben einem Zuhause und sicheren Dach über dem Kopf vor allem eines: Gebrauchsgegenstände. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, wird früher oder später bemerken, dass ein Objekt mit der Zeit kleinere Mängel oder Schäden aufweist, die behoben werden sollten. Vermietest Du als Besitzer Dein Objekt, gehört es zu Deinen Aufgaben, es stets in einem nutzbaren und vorzeigbaren Zustand zu halten. Die Instandhaltung einer Immobilie ist ein auf Dauer teures Unterfangen und sollte daher in jedem Fall bei der finanziellen Planung berücksichtigt werden. Sämtliche Maßnahmen und Arbeiten, die für die Immobiliennutzung anfallen, decken sogenannte Bewirtschaftungskosten ab. Was genau es damit auf sich hat und warum Du diesen Faktor in jedem Fall berücksichtigen solltest, erklären wir Dir in diesem Beitrag.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten beziehen sich auf alle Bereiche der Bewirtschaftung eines Objekts, die mit seinem Gebrauch einhergehen. Damit eine Immobilie bewohnbar ist, muss sie einigen Standards entsprechen. Diese werden durch die Instandhaltung gewährleistet. In Deutschland zählen beispielsweise eine einwandfreie Strom- und Wasserversorgung sowie ein geregelter Zeitplan mit der Müllabfuhr dazu. Allerdings werden dadurch auch sämtliche Wartungen und Reparaturen abgedeckt, die teilweise unerwartet (etwa aufgrund eines Sturms oder wegen Hagel) fällig sind. Bei der Ermittlung vom Reinertrag eines Objekts sind die Bewirtschaftungskosten stets abzuziehen. Die genaue Summe kann stark variieren. Als Faustregel gilt jedoch, dass sie mit etwa 20 bis 35 Prozent des Rohertrags (Nettokaltmiete) bemessen werden sollte.
Worin besteht der Unterschied zu den Instandhaltungskosten?
Bewirtschaftungskosten umfassen Reparaturen, Wartungen und weitere Maßnahmen, die der Nutzbarkeit von Immobilien dienen. Im ersten Moment mag das stark nach Instandhaltungskosten klingen. Tatsächlich stellen diese eine Unterkategorie der Bewirtschaftungskosten dar. Aus diesem Grund ist eine Unterscheidung der beiden Kostenfaktoren nicht relevant.
Wie sind die Kosten aufgeteilt?
Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um einen Oberbegriff, der kleinere Kostenfaktoren beinhaltet. Sie alle haben gemeinsam, dass sie für die Nutzung eines Objekts benötigt werden. Es handelt sich dabei um fünf Bereiche, die allesamt abgedeckt werden müssen:
- Betriebskosten: Laufende Kosten wie Strom, Wasser oder den Lohn des zuständigen Hausmeisters.
- Instandhaltungskosten: Beträge für Wartungen, Reparaturen und weitere Maßnahmen, die die Funktionstüchtigkeit eines Objekts aufrechterhalten.
- Verwaltungskosten: Geldsummen, mit denen die Tätigkeiten der Hausverwaltung beglichen werden.
- Mietausfallwagnis: Fällige Kosten, wenn die zu zahlende Miete ausbleibt.
- Abschreibungen: Stellen die Wertminderung von Immobilien dar und senken sowohl den Gewinn als auch die entsprechenden Steuern.
Welche Beträge zahlt der Vermieter, welche der Mieter?
Du hast die Möglichkeit, einen Teil der Bewirtschaftungskosten auf Deine Mieter umzulegen. Das ist manchmal, aber nicht in jedem Fall eine Option. Üblich ist eine Umlage der Betriebskosten. Hier kannst Du Deine Mieter beispielsweise für die Hausbeleuchtung, die Gartenpflege, die Straßen- oder Schornsteinreinigung zur Kasse bitten. Eine Ausnahme stellen die Betriebskosten für ein leerstehendes Objekt dar, die Du selbst tragen musst. Handelt es sich um eine Privatnutzung, zählen die anderen vier Kostenfaktoren nicht zu den umlagefähigen Faktoren. Bei einer gewerblichen Vermietung kannst Du Deinen Mietern hingegen auch das Mietausfallwagnis sowie den Lohn der Hausverwaltung berechnen. Einige umlagefähige Kostenfaktoren sind die folgenden:
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Aufzugskosten
- Wasserversorgung
- Antennen- und Kabelfernsehen
- Hausreinigung
- Hauswartkosten
- Grundsteuer
- Entwässerung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
Werden Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der Baufinanzierung berücksichtigt?
Die Nebenkosten stellen einen nicht zu unterschätzenden Punkt dar, wenn es darum geht, einen Kredit bei der Bank aufzunehmen. Möchtest Du Dein Objekt selbst nutzen, werden die entsprechenden Zahlungen in der Regel durch eine Pauschale ermittelt. Ist Deine Immobilie für die Fremdvermietung und als Anlage gedacht, die über einen gewissen Ertragswert verfügt, werden die Nebenkosten ebenfalls mit einer Pauschale berechnet. Diese fällt allerdings geringer aus, da diese Kosten zum Teil auf die Mieter umgelegt werden können.
Häufige Fragen
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Hierbei handelt es sich um sämtliche Beträge, die für die Nutzbarkeit eines Objekts fällig werden. Sie werden sowohl vom Besitzer als auch von den Mietern getragen, die für umlagefähige Kostenfaktoren zur Kasse gebeten werden können.
Was ist der Unterschied zu Instandhaltungskosten?
Einen Unterschied gibt es nicht, da die Instandhaltungskosten einen Teil der Bewirtschaftungskosten darstellen. Außerdem gehören Zahlungen wie verwaltungstechnische Kosten und Ausschreibungen und das Mietausfallwagnis dazu.
Wie hoch sollte der Betrag sein?
Die tatsächliche Summe hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Allerdings stellen 20 bis 35 Prozent vom Rohertrag eine repräsentative Faustregel dar, die die notwendige Geldsumme zumeist ausreichend abdecken.
