Wer eine Eigentumswohnung bezieht, teilt sich die Immobilie mit weiteren Eigentümern. Eine solche Konstellation wird auch als Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Damit das Zusammenleben in einem Haus gut funktioniert, müssen Regeln eingehalten und Pflichten nachgekommen werden. Diese sind jedoch komplexer und umfangreicher, als Du zunächst denkst. Damit Du den Überblick behältst und Dir ein Bild davon machen kannst, was eine Eigentümergemeinschaft genau ist, haben wir die wichtigsten Fragen nachfolgend beantwortet.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft – auch Wohneigentümergemeinschaft (WEG) genannt – ist der Verbund aller Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses. Das Zusammenleben geht mit einigen Rechten und Pflichten einher und wird mittels einer Hausordnung sowie einer Teilungserklärung geregelt, die notariell beglaubigt werden muss.
Wer verwaltet eine WEG?
Da es sich um ein Gemeinschaftseigentum handelt, muss dieses entsprechend verwaltet werden. Dies erfolgt zumeist durch eine externe Hausverwaltung, die administrative Aufgaben übernimmt. Verfügst Du als Eigentümer einer Partei des Hauses allerdings über Erfahrungen im verwaltungstechnischen Bereich, kannst Du die Verwaltung der WEG nach dem Wohnungseigentumsgesetz selbst übernehmen. Das ist jedoch eher bei kleinen Objekten mit wenigen Eigentumswohnungen üblich. Steht eine Selbstverwaltung im Raum, müssen zudem alle Miteigentümer ihre Zustimmung geben. Bei einer einzigen Gegenstimme ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen professionellen Dienstleister zu konsultieren.
Wie werden die Kosten aufgeteilt?
Für Kosten an Deinem Sondereigentum, beispielsweise die Reparatur eines Schadens, den Du selbst verursacht hast, musst Du aufkommen. Wenn Du über Eigentum in einem Mehrfamilienhaus verfügst, gehört Dir ebenfalls ein Teil vom Gemeinschaftseigentum. Verfügst Du über die größte Wohnung des Hauses, zahlst Du automatisch am meisten. Das bedeutet, dass Du Dich an Gemeinschaftskosten wie einer Reparatur des Daches mit dem größten Beitrag beteiligen musst. Hinzu kommen außerdem laufende Kosten wie Strom- oder Heizkosten. Diese werden durch das sogenannte Hausgeld abgedeckt, das von jeder Partei des Hauses monatlich an den Verwalter überwiesen wird. Im Hausgeld inbegriffen ist eine Instandhaltungsrücklage, die als Puffer für mögliche Reparaturen oder Sanierungen dient.
Was passiert bei einer Eigentümerversammlung?
Eine solche Zusammenkunft muss mindestens einmal jährlich abgehalten werden. Sie wird von der Hausverwaltung organisiert, die die Eigentümer spätestens drei Wochen vor dem Termin über das Treffen informieren muss. Die Parteien eines Hauses erhalten ihre Einladung entweder schriftlich oder per E-Mail. Anbei muss eine Tagesordnung liegen, die die Eigentümer über die anstehenden Abstimmungen informiert. Als Partei des Hauses besteht für Dich keine Anwesenheitspflicht. Allerdings sollte es in Deinem Interesse sein, die Versammlung zu besuchen, damit Du von Deinem Stimmrecht Gebrauch machen kannst. Die Entscheidungen, die bei einer solchen Zusammenkunft getroffen werden, könnten Dich schließlich unmittelbar betreffen. Es steht Dir außerdem frei, einen Vertreter zu konsultieren, der in Deinem Namen an den Abstimmungen teilnimmt. Dieser muss jedoch über eine von dir ausgestellte Vollmacht verfügen.
Wie funktioniert das Stimmverfahren?
In der Gemeinschaftsordnung wird bereits im Vorhinein festgehalten, welches Stimmverfahren bei Eigentümerversammlungen angewandt wird. Dabei stehen folgende Möglichkeiten zur Auswahl:
- Das Objektprinzip gibt Eigentümern mit mehreren Einheiten die jeweilige Anzahl von Stimme. Verfügst Du über drei Einheiten, erhältst Du demnach drei Stimmen.
- Das Kopfprinzip ist schnell erklärt: Jeder Eigentümer – egal, ob er alleine, zu zweit oder mit seiner Familie in einer Einheit lebt – erhält genau eine Stimme.
- Bei dem Wertprinzip wird das Gewicht der Stimmen anhand von anderen Kriterien definiert. Hier kann es beispielsweise auf Deinen Miteigentumsanteil ankommen.
Welche Mehrheiten gelten?
Bei keiner genauen Regelung gilt automatisch das Kopfprinzip. Geht es um selbsterklärende Entscheidung wie die Einstellung eines neuen Hausmeisters, so wird mittels einer einfachen Mehrheit entschieden. Eine qualifizierte Mehrheit wird erst dann erforderlich, wenn es sich um komplexe Angelegenheiten handelt. Sehr selten tritt auch eine notwendige Einstimmigkeit auf. Hierfür muss allerdings ein weitreichender Beschluss gegeben sein, der alle Parteien gleichermaßen betrifft.
Wie gestaltet sich die Haftungssituation?
Grundsätzlich haftet eine WEG für Schäden des Gemeinschaftseigentums zusammen. Versäumt es die Gemeinschaft, das Dach zu reparieren, kann dies den Dachraum eines Sondereigentums beschädigen. Infolgedessen müssen alle Parteien für notwendige Reparaturen aufkommen. Liegt jedoch ein unmissverständliches Verschulden einer einzelnen Partei vor, die das gesamte Haus betrifft, muss diese alleine für die verursachten Schäden zahlen. Dies trifft vorrangig für einen gemeinschaftlich genutzten Raum wie dem Waschkeller zu.
Ein Verwalter haftet mit seinem vollständigen Vermögen, wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dazu zählen auch nicht umgesetzte Beschlüsse, die im Rahmen der jährlichen Versammlungen vereinbart wurden und anschließend beispielsweise zu Mängeln am Gebäude oder sogar Lebensgefahr für die Parteien führen.
Häufige Fragen
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft bezeichnet den Verbund aller Parteien, die gemeinsam in einem Mehrfamilienhaus wohnhaft sind.
Wie wird eine WEG verwaltet?
Die Verwaltung einer Wohneigentümergemeinschaft kann entweder durch einen externen Dienstleister oder einen fachkundigen Eigentümer des Hauses erfolgen. Letzteres erfordert jedoch die Zustimmung jeder einzelnen Partei.
Wer haftet bei einer Eigentümergemeinschaft?
Verursacht die Gemeinschaft Schäden an einer Wohnung, muss diese dafür geschlossen aufkommen. Ist eine einzelne Partei für Mängel am Gemeinschaftseigentum verantwortlich, muss sie entsprechend zahlen. Die Verwaltung haftet, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht oder unzureichend nachkommt.
