Eigentümerversammlungen in regelmäßigen Abständen sind hilfreich für Dich als Wohnungseigentümer, um wichtige Beschlüsse mit den anderen Eigentümern zu fassen. Du hast eine Einladung erhalten, weißt aber nicht, was auf Dich zukommt? Wir klären Dich über alles Wissenswerte zur Versammlung auf und geben Dir einen Einblick, wann diese Versammlung beschlussfähig ist.
Was ist eine Wohneigentümerversammlung?
Bei einer Eigentümerversammlung treffen sich stimmberechtigte Eigentümer einer Wohnung, falls nötig Vertreter mit einer Vollmacht und andere geladene Personen wie Insolvenzverwalter etc. Ziel ist es, Absprachen und Beschlüsse in Hinsicht auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohneigentums zu treffen. Bei einer Wohneigentümerversammlung kannst Du Deine Wünsche bezüglich der Verwaltung äußern und mit Deinem Stimmrecht mitentscheiden, wie das weitere Vorgehen vonstattengeht. Zudem ist es möglich, für alle Eigentümer Belege einzusehen, um getätigte Aufwendungen nachzuverfolgen. Die Sitzung findet einmal jährlich statt und ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesichert.
Welche Beschlüsse werden auf der Eigentümerversammlung gefasst?
Du bist Teil einer Eigentümerversammlung? Hier triffst Du zusammen mit allen Beteiligten wichtige Entscheidungen, die sich auf alle Allgemeinflächen des Hauses, Gangflächen und Dachböden und vor allem auf die Wohnungseinheiten beziehen. Zusätzlich stehen folgende Beschlüsse auf der Agenda:
- Durchführung und Finanzierung von Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen
- Themen der Hausordnung
- Regeln des täglichen Gebrauchs
- Bauliche Maßnahmen (z. B. Treppenhaus oder Aufzug müssen saniert werden)
- Sonderumlagen
- Wirtschaftsplan
- Wahl des Verwaltungsbeirats
Ihr beschließt zusammen einen Wirtschaftsplan für das gemeinschaftliche Wohneigentum für das kommende Jahr und legt alle anfallenden Aufwendungen fest. Daraus ergibt sich ein Betrag, den Du als Eigentümer im Jahr entrichten musst. Der anwesende Verwalter erstellt für alle Beteiligten eine Jahresabrechnung, um alle Ein- und Ausgaben übersichtlich zusammenzufassen.
Ordnungsgemäße Einladung zur Eigentümerversammlung
Eine Einladung zur Wohneigentümerversammlung sollte folgende Formalia enthalten:
- Deinen vollen Namen
- Deine Anschrift
- Den Namen und die Anschrift des Verwalters
- Den Versammlungsort
- Datum und Uhrzeit der Versammlung
- Die Tagesordnungspunkte
Bist Du an dem Termin durch ein anderes wichtiges Meeting verhindert? Reiche in dem Fall eine Vollmacht ein und schicke einen Vertreter zu dem Treffen, dann ist auch dies rechtens. Im Normalfall erfolgt eine solche Einladung innerhalb von zwei Wochen und in schriftlicher Form.
Wann gibt es eine außerordentliche Eigentümerversammlung?
In speziellen Fällen wie einem schweren Wasserschaden kannst Du als Wohnungseigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter fordern. Dabei muss mindestens ein Viertel der Eigentümer dafürstimmen (Kopfprinzip). Da ein Wasserschaden beispielsweise rasant behoben werden sollte, um weitere Schäden zu meiden, ist ein schnelles Handeln enorm wichtig. Doch auch wenn der Verwalter Gelder der WEG veruntreut oder seine Aufgaben vernachlässigt, ist es Wohnungseigentümern erlaubt, eine außerordentliche Versammlung einzufordern.
Ablauf einer Versammlung
Der zuvor bestimmte WEG-Verwalter übernimmt die leitende Position während der Versammlung und kümmert sich darum, dass alle Tagesordnungspunkte abgehandelt werden. Für einen reibungslosen Ablauf geht er wie folgt vor:
- Mithilfe einer Teilnehmerliste prüft er, ob alle Anwesenden zur Teilnahme berechtigt sind.
- Er prüft, ob die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist und teilt das Ergebnis mit.
- Daraufhin begrüßt er alle Teilnehmenden.
- Er präsentiert die Agenda der Versammlung im Rahmen der Geschäftsordnung.
- Abstimmungen werden von ihm durchgeführt und Ergebnisse verkündet.
- Am Ende fasst er alle Fristen, Aufgaben, Regelungen und Beschlüsse in einem rechtmäßigen Protokoll zusammen und schreibt diese in die Beschlusssammlung.
Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Die Beschlussfähigkeit einer Versammlung ergibt sich aus den Regelungen der Gemeinschaftsordnung. Ist diese nicht vorhanden, ist nach § 25 Abs. 3 WEG zu handeln, der besagt, dass Beschlüsse dann rechtmäßig sind, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentümer oder Vertreter mit Vollmacht vor Ort sind. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig und es wird vor Gericht angefochten, haftet immer der Verwalter nicht Du als anwesende Person.
Welche Mehrheiten gelten für Beschlüsse?
Bei einer Eigentümerversammlung gelten je nach Beschluss unterschiedliche Vorgaben für das Stimmprinzip. Zur jeweiligen Schlussbefassung ist im Regelwerk festgelegt, welches Prinzip greift. Wir verraten Dir, welche Stimmprinzipien es gibt und für welche gefassten Beschlüsse sie gelten:
Einfache Mehrheit
Bei der einfachen Mehrheit müssen mehr als die Hälfte der Anwesenden (Kopfprinzip) oder die mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile (Wertprinzip) einen Punkt beschließen. Folgende Themen fallen in diese Kategorie:
- Entlastung des Verwalters
- Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum
- Sonderumlagen
- Instandhaltungsrücklagen
- Rechtsfragen
- Geschäftsordnung
- Maßnahmen zur Werterhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks
Seit dem 1.12.2020 gilt die einfache Mehrheit nun auch für bauliche Veränderungen, die bis dahin eine einstimmige Wahl erforderten.
Qualifizierte Mehrheit
Von einer qualifizierten Mehrheit ist die Rede, wenn 51 Prozent oder mehr der anwesenden Eigentümer zustimmen. Ist einer der Eigentümer mit der Zahlung des Hausgeldes weit im Rückstand, gibt es eine Abstimmung, ob ihm das Wohneigentum aberkannt werden soll.
Doppelt qualifizierte Mehrheit
Für diese Art der Mehrheit müssen zwei Drittel der Eigentümer und zusätzlich mindestens die Hälfte der Eigentümer aller Miteigentumsanteile zustimmen. Die doppelt qualifizierte Mehrheit greift unter anderem, wenn Du oder ein anderer Eigentümer vorhat, eine bauliche Veränderung am Sondereigentum vorzunehmen, die im Nachgang das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Seit dem 1.12.2020 ist diese Form der Abstimmung auch bei Kosten für eine bauliche Veränderung relevant.
Einstimmigkeit
Bisher war es üblich mit Einstimmigkeit für einen schriftlichen Beschluss im Umlaufverfahren zu stimmen. Auch hier wurden die Regeln mit dem Inkrafttreten des reformierten WEG am 1.12.2020 gelockert.
Protokoll der Eigentümerversammlung
Der Verwalter hat drei volle Wochen Zeit, das Versammlungsprotokoll aufzusetzen und anschließend einem Wohnungseigentümer zum Unterschreiben zu geben. Wurde bei der Sitzung ein Verwaltungsbeirat bestellt, muss auch seine Unterschrift auf das Dokument. Besteht eine Versendepflicht im Vertrag? Innerhalb von drei Wochen liegt das Protokoll bei Dir im Briefkasten ein. Mit einer einmonatigen Frist lässt sich jeder Beschluss von Dir oder anderen Eigentümern anfechten. Im Protokoll stehen alle Erklärungen der Teilnehmenden, die Beschlussfassungen und weitere Erläuterungen für ein umfassendes Bild.
FAQ
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Hier kommen alle stimmberechtigten Eigentümer und in Ausnahmen ihre Vertreter sowie andere geladene Personen zusammen. Das Ziel des Versammlung: Beschlüsse über das gemeinschaftliche Wohneigentum treffen. Jeder Wohneigentümer hat das Recht, Vorschläge und Wünsche einzubringen, über die dann abgestimmt wird. Rechtlich ist dieses Treffen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesichert und muss einmal pro Jahr abgehalten werden.
Welche Beschlüsse fasst die Eigentümerversammlung?
Ob Beschlüsse zu allgemeinen Flächen wie Flur, Treppenhaus etc. oder über einzelne Wohnungseinheiten – bei der Eigentümerversammlung trefft ihr diese zusammen. Auf der Tagesordnung stehen unter anderem Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Themen der Hausordnung, bauliche Veränderungen und der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr.
Wie läuft die Eigentümerversammlung ab?
Der WEG-Verwalter leitet durch die Tagesordnungspunkte und prüft, ob alles mit rechten Dingen zugeht. Sind alle Anwesenden zur Teilnahme berechtigt? Welches Stimmprinzip gilt für welchen Beschluss? Außerdem führt er die Abstimmungen durch und fasst die Beschlussergebnisse in einem Protokoll für Dich zusammen.
