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Gewerbliche Nutzung der Wohnung

In der heutigen Zeit hat das Arbeiten im Home Office wohl noch einmal an Bedeutung gewonnen. Wer noch keinen Arbeitsplatz zu Hause hatte, hat sich spätestens seit Corona zumindest ein notdürftiges Büro aus einer Tischplatte und zwei Wasserkisten zusammengezimmert. Andere arbeiten schon immer an einem professionellen ausgestatteten Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden. Und nicht selten hört man Aussagen wie „Von zu Hause arbeiten ist ganz nett, daran kann ich mich gewöhnen!“. Aber ab wann zählt die Heimarbeit als Gewerbe und darf mein Mieter seine Wohnung ohne Weiteres gewerblich nutzen?

Das Arbeiten im Home Office hat stark an Bedeutung gewonnen. Wer einen klassischen Büroarbeitsplatz hat, hat sich in der Regel spätestens seit Corona zumindest ein notdürftiges Büro am Esstisch eingerichtet. Andere arbeiten schon immer an einem professionellen ausgestatteten Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden. Und nicht selten hört man Aussagen wie „Von zu Hause arbeiten ist ganz nett, daran kann ich mich gewöhnen!“. Aber ab wann zählt die Heimarbeit als Gewerbe, und darf mein Mieter seine Wohnung ohne Weiteres gewerblich nutzen?

Um die Wohnung gewerblich nutzen zu können, benötigt Ihr Mieter eigentlich Ihre Zustimmung, sofern gewerbliche Tätigkeiten im Mietvertrag nicht ausdrücklich erlaubt wurden. Der BGH hat allerdings entschieden, dass eine strikte Trennung von Wohnzweck und gewerblicher Tätigkeit heutzutage nicht mehr zeitgemäß ist, und nicht jede Form der gewerblichen Nutzung extra vom Vermieter genehmigt werden muss. Anders sieht es aus, wenn es sich um deutlich sichtbare, gewerbliche Tätigkeiten handelt, durch die womöglich andere Mieter einer Immobilie gestört werden.

Verursacht die gewerbliche Tätigkeit allerdings keine Außenwirkung, so müssen Sie diese als Vermieter auch ohne vorherige Genehmigung nach Treu und Glauben dulden. Die Beweislast liegt in diesem Fall bei dem Mieter.

Welche Tätigkeiten sind in der Wohnung erlaubt?

Nutzt ihr Mieter das Homeoffice für eine normale Bürotätigkeit und geht davon kein Störfaktor für Sie oder andere Mieter aus, so darf Ihr Mieter seine Wohnung gewerblich nutzen. Sie müssen also gewerbliche Tätigkeiten dulden, wenn die Wohnung ansonsten normal genutzt wird und der Wohnzweck durch die gewerbliche Nutzung nicht verloren geht. Ihr Mieter darf in seiner Wohnung ein Büro einrichten, in dem er übliche Büroarbeiten erledigt (z.B. Telefonieren im Homeoffice, Autorentätigkeit etc.). Es ist auch erlaubt, gelegentlich Meetings im Büro der Wohnung abzuhalten. Nimmt der Besucherverkehr aber übermäßig zu und empfängt Ihr Mieter beispielsweise regelmäßig Kunden in seiner Wohnung, so können Sie Ihn abmahnen und gegebenenfalls das Mietverhältnis kündigen. Hier gibt es jedoch keine eindeutige Definition von „regelmäßig“. Zwei bis drei Kundentermine pro Woche kommen etwa einem normalen Besucherverkehr einer Wohnung nach und die Wohnung wird dadurch nicht stärker abgenutzt.

Möchte Ihr Mieter die Wohnung in Form einer Ferienwohnung gewerblich nutzen, so kann es sein, dass Sie auch hierfür eine Erlaubnis erteilen müssen, wenn Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. Grundsätzlich können Sie bei gewerblicher oder teilgewerblicher Nutzung eine höhere Miete als für normalen Wohnraum in Form eines Gewerbezuschlags verlangen.

Was bedeutet Außenwirkung?

Wird die gewerbliche Tätigkeit Ihres Mieters nach außen hin sichtbar, d.h. installiert er beispielsweise ein Klingelschild mit Firmennamen oder stellt er ein großes Logo vor dem Gebäude auf, so benötigt er dafür die Zustimmung des Vermieters. Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung liegt auch dann vor, wenn der Mieter für eine Geschäftsadresse die Anschrift der Mietwohnung angibt. Das gilt auch, wenn die eigentliche Tätigkeit nicht in diesen Räumlichkeiten vollzogen wird.

In diesen Fällen ist eine Genehmigung vom Vermieter erforderlich

  • Tagesbetreuung von Kindern: Betreuungsdienste wie etwa der Service als Tagesmutter sind versicherungstechnisch schwer zu regulieren und bedürfen der Genehmigung des Vermieters. Außerdem muss die Wohnung den Anforderungen genügen, um die entsprechende Anzahl an Kindern darin zu beaufsichtigen. Eine Genehmigung hängt auch davon ab, ob von der Betreuung eine Störung gegenüber Ihnen oder anderen Mietern ausgeht.

  • Sichtbar oder hörbar störende Tätigkeiten: Nutzung der Räumlichkeiten für eine Arztpraxis oder Schreinerei. Soll die Wohnung für (Musik-)Unterricht genutzt werden, so kommt es darauf an, was und in welchem Umfang unterrichtet wird. Allerdings kann man in den meisten Fällen davon ausgehen, dass Musikunterricht eine Außenwirkung darstellt.

  • Tätigkeiten, in denen der Mieter Mitarbeiter in seiner Wohnung beschäftigt.

In diesen Fällen muss der Vermieter eine gewerbliche Nutzung untersagen

In bestimmten Fällen ist eine gewerbliche Nutzung der Wohnung auch unabhängig von der Außenwirkung gesetzlich verboten. Mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot soll in Gebieten mit knappem Wohnraum verhindert werden, dass Wohnraum für gewerbliche Zwecke genutzt wird und nicht für Wohnzwecke zur Verfügung steht.

Die genauen Regelungen werden dabei jeweils auf Landesebene festgelegt. Bei überwiegend privater Nutzung wird allerdings nicht gegen das Zweckentfremdungsgesetz verstoßen.
 

Was sind meine Rechte, wenn mein Mieter die Wohnung unerlaubt gewerblich nutzt?

Nutzt Ihr Mieter die Wohnung ohne Ihre Erlaubnis für gewerbliche Zwecke mit Außenwirkung, so handelt es sich dabei gemäß §541 BGB um eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache und berechtigt Sie zur Abmahnung und einer fristlosen Kündigung. Außerdem können Sie Schadensersatz einfordern, wenn beispielsweise andere Mieter eine Mietminderung verlangen, da sie sich bspw. aufgrund des Lärmes belästigt fühlen, der von einer gewerblichen Tätigkeit ausgeht.

Tipps für Vermieter:

Wenn ihr Mieter um Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung der Wohnung bittet, sollten Sie anhand der folgenden Schritte vorgehen:

  1. Informieren Sie sich beim zuständigen Wohnungsamt, ob die Wohnfläche überhaupt für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.

  2. Prüfen Sie, ob von der gewerblichen Tätigkeit eine Störung für andere Mieter ausgeht.

  3. Vereinbaren Sie ggf. eine Testphase mit Ihrem Mieter.

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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