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Grunderwerbssteuer absetzen

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird neben dem eigentlichen Kaufpreis noch die sogenannte Grunderwerbssteuer fällig. Diese zusätzliche finanzielle Belastung variiert von Region zu Region erheblich und sollte nicht unterschätzt werden. Wir erklären Ihnen, wie sich die Grunderwerbssteuer berechnet, wann die Steuer abgeschrieben werden kann und in welchen Fällen Sie von der Zahlung befreit sind.

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird neben dem eigentlichen Kaufpreis noch die sogenannte Grunderwerbssteuer fällig. Diese zusätzliche finanzielle Belastung variiert von Region zu Region erheblich und sollte nicht unterschätzt werden. Wir erklären Ihnen, wie sich die Grunderwerbssteuer berechnet, wann die Steuer abgeschrieben werden kann und in welchen Fällen Sie von der Zahlung befreit sind. 

Die Grunderwerbssteuer oder auch „Umsatzsteuer für Immobilien“ genannt, ist eine Verkehrssteuer und fällt beim Kauf eines Grundstücks (bebaut oder unbebaut) an und wird im Grunderwerbssteuergesetz (GrEST) geregelt. 

Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbssteuer beispielsweise 6,5% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000€ werden also 400.000 x 6,5 % = 26.000€ Grunderwerbssteuer fällig. Eine Übersicht über die Höhe der Grunderwerbssteuer in den jeweiligen Bundesländern (Stand 2020) finden Sie hier

Privatkauf 

Der in einem Bundesland gültige Steuersatz für die Grunderwerbssteuer wird immer auf den Gesamtpreis von Immobilie und Grundstück erhoben. Bei bestehenden Immobilien muss neben dem Gebäude auch immer das dazugehörige Grundstück mitgekauft werden. Die Anschaffungskosten als auch Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer oder Notar-, und Maklerkosten lassen sich in diesem Fall grundsätzlich nicht steuerlich absetzen.  

Es lassen sich aber einige Steuern einsparen, wenn zunächst nur ein Grundstück erworben wird, auf das erst später noch ein Haus gebaut werden soll. Die Grunderwerbssteuer wird in diesem Fall dann nur auf den Preis des Grundstückes erhoben. Da das Grundstück oftmals deutlich günstiger ist als ein Grundstück und eine Immobilie zusammen, lassen sich dadurch erheblich Steuern einsparen. Um beweisen zu können, dass der Grund nicht mit der Absicht der Bebauung erworben wurde, sollten Sie jedoch einige Bedingungen beachten: 

  • Sie müssen beweisen, dass das Haus und Grundstück unabhängig voneinander erworben wurden. Dazu muss jeweils ein einzelner Kaufvertrag für das Grundstück und die Immobilie vorliegen. 

  • Der Kauf von Grundstück und Haus sollte außerdem zeitlich etwa ein halbes Jahr auseinander liegen, ansonsten kann auch rückwirkend die Grunderwerbssteuer auf Grundlage des gesamten Kaufpreises ermittelt werden. 

  • Grundstück und Immobilie dürfen nicht von der selben Person oder dem selben Unternehmen bezogen werden. 

Tipp: Wenn Sie eine bestehende Immobilie samt Grundstück kaufen, können Sie nachträgliche Einbauten wie eine Sauna, eine Küche oder einen Whirlpool vom Kaufpreis abziehen und so die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer senken. 

Immobilie wird vermietet 

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie alle Ausgaben aus der Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen. – Alle Einnahmen aus der Vermietung müssen umgekehrt versteuert werden. Die Grunderwerbssteuer wird dazu in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung eingetragen. 

Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und damit zum Kaufpreis. Der Kaufpreis kann dann über die Jahre steuerlich abgeschrieben werden. Wenn nur ein Teil der Immobilie vermietet wird, muss auch die Steuer flächenmäßig verrechnet werden. 

Betriebliche Nutzung der Immobilie  

Auch wenn die Immobilie betrieblich genutzt wird, kann die Grunderwerbssteuer in Form von Betriebsausgaben zusammen mit dem Kaufpreis steuerlich abgesetzt werden. Ebenso wie bei einer vermieteten Immobilie wird der Betrag über die Nutzungsdauer abgeschrieben.  

Befreiung von der Grunderwerbssteuer 

In einigen Ausnahmefällen ist der Kauf einer Immobilie von der Grunderwerbssteuer befreit. Das ist dann der Fall, wenn… 

  • der für die Steuer maßgebende Wert unterhalb von 2.500€ liegt, 

  • das Grundstück von Verwandten ersten Grades gekauft wird, 

  • das Grundstück in Form einer Schenkung oder einem Erbfall erworben wird. In diesem Fall wird eine Schenkungs-, oder Erbschaftssteuer fällig, 

  • eine betriebliche Umstrukturierung ohne Änderung der Beteiligungsverhältnisse, 

  • Miterben ein Grundstück nach Aufteilung des Nachlasses kaufen, oder 

  • ein Grundstück im Rahmen einer Scheidung vom früheren Ehegatten erworben wird.  

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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