Du willst Deine Immobilie verkaufen, weißt aber nicht, was Dein Haus tatsächlich wert ist? Um zu erfahren, mit welchem Kaufpreis Du rechnen kannst, solltest Du Dein Haus von einem unabhängigen Gutachter oder Makler bewerten lassen. Danach kannst Du ohne schlechtes Gewissen den Verkauf in die Wege leiten.
Doch welche Aspekte spielen bei der Hausbewertung eine tragende Rolle und beeinflussen diese? Und welche verschiedenen Verfahrenwerden dafür eingesetzt? In diesem Beitrag erfährst Du, wie der Marktwert eines Hauses bestimmt wird, wann der optimale Zeitpunkt dafür ist und wer damit beauftragt wird.
Der richtige Zeitpunkt für die Hausbewertung!
Steht ein Haus- oder Wohnungsverkauf vor der Tür, ist die Wertermittlung der Immobilie ein Muss. Um einen marktgerechten Preis zu erzielen, solltest Du Dich fragen: Wie viel ist mein Haus wert? Anschließend gilt es eine Haus- bzw. Wohnungsbewertung in die Wege zu leiten. Oft setzen Eigentümer den Preis für Ihre Immobilie höher an, während potenzielle Käufer einen Preis schnell als überteuert bewerten. An dieser Stelle kommt ein unparteiischer Sachverständiger zum Einsatz, der den Richtwert neutral bestimmt.
Neben dem Hausverkauf ist eine Ermittlung des Verkehrswerts auch bei Vermögensauseinandersetzungen wie Erbschaften oder Scheidungen wichtig. Mithilfe eines neutralen Gutachtens kann danach eine gerechte Aufteilung des Vermögens erfolgen. Ein weiterer Grund sind Wertüberprüfungen zu steuerlichen Zwecken. Dies wird beispielsweise vom Finanzamt oder bei einer Baufinanzierung von der Bank erwartet. Hast Du Dein Objekt in letzter Zeit renoviert? Dann lass den Wert Deines Hauses checken, denn jegliche Modernisierungsarbeiten steigern den Wert eines Objekts enorm.
Wer bewertet die Immobilie?
Ob Gutachter, Immobilienmakleroder andere Sachverständige – die Bewertung einer Immobilie kann durch verschiedene Personen erfolgen. Benötigst Du ein professionelles Gutachten mit rechtlicher Gültigkeit ist immer ein neutraler Gutachter gefragt. Im Internet kursieren viele kostenlose Angebote, die eine erste Orientierung bieten. Dein Vertrauen solltest Du jedoch nur staatlich geprüften Gutachtern schenken, die Dir Gewissheit über den Verkehrswert geben. Achte hier unbedingt auf Qualität, denn es steht ein bestimmter Spielraum für die Bewertung zur Verfügung. Informiere Dich deshalb umfassend, bevor Du den erstbesten Gutachter für eine Beratung auswählst. So bleibt Dir eine große Enttäuschung erspart.
Welche Verfahren werden für die Hausbewertung genutzt?
Um den Wert Deines Hauses korrekt zu bestimmen, gibt es verschiedene Faktoren, die von der Immobilienermittlungswertverordnung (ImmoWertV) vorgegeben werden. Insgesamt stehen drei Verfahren für die Bewertung zur Verfügung. Je nachdem, welchen Anbieter Du für eine Hausbewertung wählst, werden unterschiedliche Verfahren genutzt. Unter spezifischen Umständen werden sogar mehrere Methoden angewandt, um der Immobilie auf verschiedenen Ebenen gerecht zu werden. Im Normalfall kommt jedoch entweder das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren infrage. Inwieweit sich die drei Verfahren unterscheiden, erklären wir Dir im Folgenden.
Vergleichsverfahren
Bei dieser Methode vergleicht der Experte Deine Immobilie mit ähnlichen Objekten in der gleichen Region, um den Marktwert zu bestimmen. Dafür liegt dem zuständigen Gutachterausschuss eine Liste mit vergleichbaren Immobilien inklusive Kaufpreis vor. Individuelle Merkmale der zu beurteilenden Immobilie bestimmen in positiver oder negativer Form, inwiefern der Vergleichswert angepasst wird.
Zudem spielen beim Vergleichswertverfahren immer vergangene Immobilienverkäufe eine Rolle. Je mehr Immobilien in der Region zum Verkauf stehen, umso genauer ist die Immobilienbewertung. Es kommt jedoch auch vor, dass die aktuellen Marktentwicklungen entscheidend bei der Preisfindung sind und den Verkehrswert beeinflussen – beispielsweise, wenn die Nachfrage höher als gewöhnlich ist.
Sachwertverfahren
Ist das Vergleichsverfahren aufgrund mangelnder vergleichbarer Immobilien nicht anwendbar, kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. In einigen Fällen wird dieses Verfahren jedoch auch als zusätzliche Absicherung für die anderen beiden Methoden verwendet.
Bei diesem Verfahren differenziert der zuständige Sachbearbeiter zwischen Haus und dazugehörigem Grundstück und nimmt die Herstellungskosten als Ausgangspunkt. Während das Haus als Neubau betrachtet wird, gelten Abnutzungen als Wertminderungen. Dabei basiert der Grundstückspreis auf dem Bodenrichtwert, wofür das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt entsprechende Karten führt. Neben dem Gebäude- sowie Bodenwert ist die Außengestaltung des Grundstücks ausschlaggebend.
Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird für Immobilien genutzt, die regelmäßige Erträge erzielen – dazu zählen Mietshäuser sowie -wohnungen und Gewerbeimmobilien. Bei dieser Methode sind Prognosen über die Rendite ein ausschlaggebender Faktor für die Berechnung des Verkehrswerts. Hierbei werden momentane Einnahmen mit laufenden Kosten verglichen und das Ergebnis als Basis für die Bewertung genommen.
Diese Kriterien beeinflussen den Hauswert!
Um ein Wertgutachten für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu erstellen, werden eine Menge Faktoren berücksichtigt, um den Wert so präzise wie möglich zu ermitteln. Ob wertsteigernd oder wertmindernd – die folgenden Kriterien haben einen Einfluss auf den Hauswert. Zusätzlich werden rechtliche Einschränkungen wie Grundbucheinträge sowie Veränderung von Marktbedingungen einbezogen.
Lage
Jeder weiß: Die Lage einer Immobilie ist ein ausschlaggebender Kaufgrund. Häufig gestellte Fragen zur Lage einer Wohnung oder eines Hauses lauten:
- Liegt die Immobilie in einer lauten Gegend?
- Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe?
- Wie hoch ist das Verkehrsaufkommen?
Mithilfe dieser und weiterer Fragen lässt sich die Lage des Objekts spezifizieren. Hierbei wird zwischen der Mikro- und Makrolage unterschieden. Während die Mikrolage die nähere Umgebung beschreibt und kulturelle Angebote, öffentliche Einrichtungen sowie Anbindungen einbezieht, beschäftigt sich die Makrolage mit der großflächigen Sicht auf die gesamte Stadt und Region.
Wo ein Objekt lokalisiert ist, hat einen großen Einfluss auf den Wert. Während ländliche Grundstücke aufgrund der Urbanisierung häufig an Wert verlieren, boomen Immobilien in der Stadt. Jedoch gewinnen ländliche Regionen wieder an Beliebtheit und es ist ein Aufwärtstrend zu verzeichnen, da wieder mehr Leute aufs Land ziehen wollen.
Zustand
Wie gut ist der Zustand der Immobilie? Da bei Bauobjekten mit der Zeit Abnutzungsspuren sichtbar werden, müssen sie instand gehalten werden. Zum Zustand eines Hauses zählen das Baujahr, die Erhaltung, etwaige Mängel sowie Informationen zum Instandhaltungsrückstau. Ein Gutachter hält zusätzlich Daten für eine Sanierung oder Modernisierung fest. Zudem ist die Energieeffizienz ausschlaggebend: Eine schlechte Dämmung, undichte Fenster oder ineffiziente Heizungsanlagen erhöhen die Energiekosten enorm und senken den Wert des Objektes.
Bist Du Eigentümer einer Immobilie, ist es häufig rentabel, Renovierungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen vor dem Hausverkauf durchzuführen. Mit diesen Maßnahmen steigerst Du den Wert des Objektes und profitierst von diesem.
Ausstattung
Neben Lage und dem Zustand spielt die Ausstattung des Objekts eine große Rolle bei der Preisfindung. Womit ist Deine Immobilie ausgestattet? Zu den relevanten Aspekten zählen:
- Fußbodenbeläge
- Sanitäranlagen
- Technische Eigenschaften
Zusätzlich wird die Bauweise der Immobilie begutachtet, bei der die verwendeten Materialien sowie Ausführungen ausschlaggebend sind. Ob Garten, Balkon oder Terrasse – diese Faktoren werten ein Objekt auf. Die vier Kategorien der Ausstattung gliedern sich aufsteigend in einfach, mittel, gehoben und stark gehoben.
Rechtliche Gegebenheiten
Steht ein Haus unter Denkmalschutz oder es besteht ein Wohn- und Wegerecht, gibt es rechtliche Einschränkungen oder Befugnisse, die im Grundbuch eingetragen sind. All diese rechtlichen Gegebenheiten fließen in die Bewertung des Gutachters ein.
Marktbedingungen
Wie steht es momentan um Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt? Halte das beim Verkauf immer im Auge, denn Markttrends sind ein wichtiges Kriterium, das die Preisentwicklung beeinflusst und in den Verkehrswert einfließt. Momentan gibt es in Deutschland eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien, wodurch Immobilienpreise im Durchschnitt um 2 % pro Jahr (in den letzten 40 Jahren) gestiegen sind – Tendenz steigend. Beobachte den Markt auf lange Sicht, um den bestmöglichen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen und das beste Angebot zu erhalten.
Professionelle Hausbewertung
Nachdem Du nun die entscheidenden Faktoren und Verfahren für die Hausbewertung kennst, ist es Dir überlassen, wer Dein Objekt bewertet. Informiere Dich ausreichend über die Gutachter in Deiner Region und achte stets darauf, dass es sich um ein professionelles Unternehmen handelt. Wenn Du diese Faktoren in Betracht ziehst, steht der unabhängigen Hausbewertung nichts mehr im Weg.
FAQ
Welche Verfahren werden zur Hausbewertung genutzt?
Für die Hausbewertung werden das Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren genutzt. Welches der drei Verfahren angewandt wird, hängt dabei vom Gutachter und Ihrer Immobilie ab.
Wer führt die Hausbewertung durch?
Die Hausbewertung wird entweder von einem unabhängigen Gutachter oder einem anderen Sachverständiger, wie beispielsweise einem Immobilienmakler durchgeführt.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Hauses?
Der Wert eines Objekts wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu zählen: Zustand, Lage, Ausstattung, rechtliche Gegebenheiten und vorherrschende Marktbedingungen.
