Als Eigentümer einer Immobilie wirst Du mit einer Menge Arbeit konfrontiert, die überwiegend als bürokratisch und administrativ bezeichnet werden kann. Deine Aufgaben umfassen beispielsweise das Verhandeln und Aufsetzen von Mietverträgen, die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung sowie die Führung von Objektakten. Da dies ziemlich aufwendig und zeitraubend sein kann, beauftragen viele Inhaber einen externen Dienstleister – eine Hausverwaltung. Wenn Du Dir eine solche Aufgabe jedoch zutraust und als Wohnungseigentümer lieber selbst die Kontrolle über die administrative Arbeit haben möchtest, kannst Du die Hausverwaltung auch in Eigenregie übernehmen. Was Du dabei beachten solltest, was auf Dich zukommt und wie die rechtliche Situation für Dich als Vermieter aussieht, erfährst Du hier.
Was ist eine Hausverwaltung?
Das Konsultieren einer Hausverwaltung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz Pflicht. Nicht vorgeschrieben ist allerdings, wer diese Aufgabe übernimmt. Neben dem “Outsourcing” dieser Tätigkeit an professionelle Dienstleister ist die Selbstverwaltung eine Alternative, welche in vielen Fällen durchaus ein guter Weg ist.
Der Aufgabenbereich einer Hausverwaltung bezieht sich auf administrative Tätigkeiten. Die Verwaltung ist daher nicht mit der Arbeit eines Hausmeisters zu verwechseln, der oftmals bei einem professionellen Dienstleister angestellt ist und überwiegend für handwerkliche Reparaturen zuständig ist.
Grundsätzlich wird bei der Hausverwaltung zwischen kaufmännischen und technischen Tätigkeiten unterschieden. Erstere umfassen bei einer Mietverwaltung beispielsweise die Ansetzung des Mietzinses, während Letztere oftmals Kontrollen von Klingelanlagen, des Aufzugs oder der Heizung betreffen. Mit der Bestellung eines Hausverwalters aus den eigenen Reihen müssen alle Parteien eines Hauses einverstanden sein. Gibt es bei einer Eigentümerversammlung auch nur eine Gegenstimme, muss ein externer Dienstleister konsultiert werden. Zwischen der Verwaltung und der Eigentümergemeinschaft wird ein Verwaltervertrag geschlossen, der die rechtliche Situation regelt.
Wann ist eine Selbstverwaltung sinnvoll?
Ob eine Selbstverwaltung grundsätzlich sinnig ist, kannst Du im ersten Schritt daran erkennen, ob für alle Mieter oder Eigentümer durch diesen Schritt spürbare Vorteile resultieren. Gute Voraussetzungen für die eigenständige Hausverwaltung sind beispielsweise ein solider Bauzustand des Objekts sowie ein niedriges Hausgeld. Besonders praktisch ist es, wenn Du als Inhaber in einem verwaltungstechnischen Bereich arbeitest und Spaß an administrativen Tätigkeiten hast. Bist Du beispielsweise Steuerberater, Controller oder Verwaltungsfachangestellter, solltest Du Dich in diesem Umfeld wie zu Hause fühlen. Weitere Gründe, die für die Hausverwaltung in Eigenregie sprechen, sind folgende:
- Es findet sich keine professionelle Hausverwaltung
- In der Vergangenheit wurden mit externen Hausverwaltungen schlechte Erfahrungen gemacht
- Die Kosten des Hausgeldes sollen möglichst gering gehalten werden
- Die einzelnen Parteien des Hauses verstehen sich gut miteinander
- Das Objekt ist eher klein und verfügt über wenige Wohnungen
Welche Vor- und Nachteile bringt die Selbstverwaltung mit sich?
Die Hausverwaltung selbst zu übernehmen, bringt Vor- sowie Nachteile mit sich. Wir haben für Dich beide Seiten der Medaille aufgelistet.
Vorteile
- Es fallen keine beziehungsweise geringe Verwaltungskosten an (Du erhältst lediglich eine Aufwandsentschädigung).
- Du verfügst über “Insiderwissen” hinsichtlich Deiner Immobilien und jeder Wohnung.
- Du kennst die einzelnen Parteien persönlich, weshalb kurze Kommunikationswege bestehen.
- Oftmals ist eine räumliche Nähe gegeben.
- Sämtliche Maßnahmen können zügig umgesetzt werden.
- Da es sich um Deine eigene Immobilie handelt, ist das Verantwortungsbewusstsein größer.
Nachteile
- Es fehlt eventuell an Erfahrungen und Fachkenntnissen.
- Du übernimmst ein großes Haftungsrisiko.
- Du musst auch in Deiner Freizeit ansprechbar sein.
- Es besteht ein hoher Zeitaufwand, der oft unterschätzt wird.
- Bei Spannungen zwischen Dir und den einzelnen Parteien oder untereinander im Haus kann es zu Problemen kommen.
- Der Arbeitsaufwand könnte von den Miteigentümern falsch eingeschätzt werden.
Inwiefern haftest Du bei einer Selbstverwaltung?
Als eigenständiger Verwalter nimmst Du ein großes Risiko hinsichtlich der Haftungssituation auf Dich. Du musst für sämtliche Schäden aufkommen und einstehen. Geht es um fahrlässiges Handeln oder Unterlassen von Pflichten Deinerseits, kann es besonders teuer werden. Dazu zählt beispielsweise das Übersehen von Mängeln am Gebäude, die für die Bewohner Gefahr für Leib und Leben darstellen. Das trifft auch auf fehlende Rauchmelder zu, wodurch ein Brand sowie die Rauchentwicklung erst spät erkannt werden können. Genau wie ein externer Hausverwalter haftest Du auf den vollen Schadensersatz. Dieser bezieht sich auf Dein vollständiges Vermögen.
Du möchtest die Verwaltung deiner Immobilie gerne selbst übernehmen, fürchtest aber, den Überblick zu verlieren? UpFlat stellt dir umfangreiche Funktionen zur Verfügung, mithilfe derer die eigenständige Hausverwaltung zum Kinderspiel wird. Du erhältst unter anderem alle wichtigen Informationen deines Objekts auf einen Blick, kannst sämtliche Formulare im Dokumentencenter kategorisieren oder ganz einfach Nebenkostenabrechnungen erstellen. Immobilienverwaltung leicht gemacht – mit UpFlat klappt’s!
Häufige Fragen
Was ist eine Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung eines Objekts ist für administrative Aufgaben zuständig. Dazu zählt beispielsweise eine jährliche Nebenkostenabrechnung. Sie ist nicht mit dem Hausmeister zu verwechseln, der für handwerkliche Tätigkeiten zuständig ist.
Kann man die Hausverwaltung auch selbst übernehmen?
Grundsätzlich kannst Du die Hausverwaltung auch in Eigenregie führen. Das bietet sich besonders dann an, wenn es sich um ein kleines Objekt mit wenigen Mietern oder Eigentümern handelt und Du Spaß an verwaltungstechnischen Tätigkeiten hast.
Wer haftet bei einer Selbstverwaltung?
Du übernimmst ein großes Haftungsrisiko als WEG-Verwalter. Bei fahrlässigen Handlungen oder Unterlassungen kann es zu hohen Bußgeldern kommen, wobei Du stets mit Deinem gesamten Vermögen haftest.
