Viele Immobilien werden wie das Vermögen innerhalb der Familie von Generation zu Generation weitergegeben. Bekannterweise kommt es erst zu einem Erbe, wenn der Vorbesitzer der Immobilie verstirbt. Mit einem Eigenheim kommt allerdings auch eine kostspielige Erbschaftssteuer auf den Erben zu, die je nach Einkommen und Wert der Immobilie in vielen Fällen kaum zu stemmen ist. Viele Menschen möchten der jüngeren Generation eine derartige finanzielle Belastung ersparen und entscheiden sich dazu, ihre Immobilie noch zu Lebzeiten zu verschenken. Welche steuerlichen Vorteile dies mit sich bringt und wie die Schenkung einer Immobilie genau funktioniert, bringen wir Dir in diesem Beitrag näher.
Was ist eine Schenkung?
Anders als eine Erbschaft, die nur nach dem Versterben einer Person erfolgen kann, findet die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten statt. Sie findet in den allermeisten Fällen innerhalb der Familie statt und wird häufig von Eltern an deren Kinder oder Enkel vollzogen. Sowohl bei einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung sind spezifische Steuerbeträge fällig, allerdings kannst Du als enger Angehöriger für letzteres erhebliche Steuervorteile und Freibeträge geltend machen. Um eine Schenkung rechtlich abzusichern, lasse Dir unbedingt einen sogenannten Schenkungsvertrag aufsetzen.
Was versteht man unter der Schenkungssteuer?
Wenn Du Deine Immobilie an einen Angehörigen verschenkt, geschieht dies nicht steuerfrei. Letzterer ist dazu verpflichtet, eine Schenkungssteuer zu zahlen. Der genaue Betrag ist dabei von verschiedenen Faktoren abhängig. So kommt es beispielsweise darauf an, welches Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem “Schenker” und Dir als “Beschenkten” besteht, welche Steuerklasse vorliegt und wie wertvoll die Immobilie ist. Eine grobe Schätzung von letzterem ermittelt das Finanzamt.
Kannst Du diese Steuer umgehen?
Es gibt tatsächlich eine Ausnahme, bei der für den neuen Eigentümer keine Schenkungssteuer fällig wird. Findet die Schenkung einer Immobilie zwischen zwei Ehepartnern statt, so muss die beschenkte Person keiner entsprechenden Steuer nachkommen. Dafür müssen jedoch beide Partner in der betroffenen Immobilie wohnhaft sein. Ein weiteres Schlupfloch stellen sogenannte Freibeträge dar, die von Angehörigen in Anspruch genommen werden können. Diese fungieren als eine Art “Joker”, dank dessen Du einmalig viel Geld sparen kannst.
Wie Du mit Freibeträgen Geld sparst
Ähnlich wie bei dem Vererben eines Objekts gibt es für enge Angehörige wie Kinder oder Enkel Freibeträge, die alle zehn Jahre einmal angerechnet werden können. Mit diesem wird der Wert einer Immobilie “künstlich” gesenkt, sodass auch die fälligen Steuerbeträge erheblich niedriger ausfallen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro werden beispielsweise 15 Prozent Erbschaftssteuern, also 60.000 Euro, fällig. Als Enkel kannst Du einen Freibetrag von 200.000 Euro in Anspruch nehmen. Dies würde den Betrag einmalig in zehn Jahren halbieren, sodass Du lediglich 30.000 Euro zahlst.
Bei einer Schenkung ergibt sich im Gegensatz zu einem vererbten Eigenheim ein entscheidender Vorteil. Übertragen beide Eltern ihre Immobilie gemeinsam an Dich als ihr Kind, kannst Du einen entsprechenden Betrag zweimal geltend machen. Die Freibeträge können für Vater und Mutter einzeln eingesetzt werden. Beim Vererben eines Objekts ist dies nur einmal möglich. Hinsichtlich einer möglichst großen Reduzierung der Steuerlast ist es demnach ratsam, eine Immobilie früh zu verschenken, um die Freibeträge je Dekade mehrfach auszunutzen.
Vermietung der Immobilie an den vorherigen Eigentümer – geht das?
Eine weitere Möglichkeit, Steuern bei einem geschenkten Objekt stark zu reduzieren, stellt die Vermietung der Immobilie an den “Schenker” dar. Wenn Du das Haus Deiner Eltern geschenkt bekommst, müssen diese 66 Prozent der örtlichen Warmmiete monatlich bezahlen. Außerdem musst Du, obwohl es sich nicht um Fremde handelt, wie üblich einen Mietvertrag aufsetzen. Allerdings kannst Du als Vermieter sämtliche Ausgaben als Werbungskosten absetzen. Das gilt unter anderem für Grundsteuern, Versicherungen oder Sanierung und Modernisierung.
Wie kann eine Schenkung für mehrere Kinder vollzogen werden?
Möchten die Eltern eine Immobilie an Dich und Deine Geschwister verschenken, funktioniert dies nicht über den herkömmlichen Weg. Eine Lösung kann wie folgt aussehen: Du erhältst von Deinen Eltern das entsprechende Objekt. Dein Bruder und Deine Schwester bekommen hingegen Wertpapiere als Ausgleich auf ihr Depot übertragen. Hierbei ist es wichtig, dass Eure Eltern der Bank ihre Schenkungsabsicht mitteilen und dafür sorgen, dass der Wertausgleich nicht als Wertpapierverkauf verzeichnet wird. In letzterem Fall werden möglicherweise Abgeltungssteuern fällig.
Was versteht man unter Nießbrauch?
Bei der Schenkung einer Immobilie solltest Du Dich in der Position des Schenkers fragen, ob der sogenannte Nießbrauchim Grundbuch vermerkt werden sollte. Ist dies der Fall, kannst Du trotz der Übertragung des Objekts an Angehörige weiterhin einen Nutzen aus der Immobilie ziehen. Je nach Abmachung könntest Du beispielsweise dort wohnhaft bleiben, das Objekt vermieten und sogar wirtschaftlich davon profitieren. Ist ein entsprechendes Nießbrauchrecht notariell beglaubigt, können der finanzielle Nutzen sowie die Verfügung der Immobilie ohne Einwilligung des neuen Eigentümers geltend gemacht werden. Würde letzterer aus verschiedenen Gründen wechseln, bleibe das Nießbrauchrecht für Dich trotzdem bestehen.
Was Du vor einer Schenkung beachten solltest
Das Verschenken einer Immobilie ist auch dann möglich, wenn der ursprüngliche Eigentümer noch im entsprechenden Objekt wohnhaft ist. In diesem Fall wird ein Wohnrecht ausgesprochen, das Dich als vorherigen Besitzer dazu berechtigt, auf Lebenszeit in der Immobilie zu bleiben. Trotzdem gibst Du das Eigentum an den “Beschenkten” ab, weshalb auch eine Übertragung der finanziellen Verantwortung vollzogen wird. Falls dieser irgendwann nicht mehr in der Lage ist, die fällige Steuer zu zahlen, kann die Immobilie trotz des Wohnrechts für Dich als “Schenker” auf dem Spiel stehen.
Das Aufsetzen eines Schenkungsvertrags gibt beiden Parteien Sicherheit für die Zukunft. Hierbei werden im Grundbuch bestimmte Rechte und Pflichten notariell festgehalten. Dazu zählen beispielsweise ein Rückforderungsrecht, damit Du eine Zwangsversteigerung im Notfall zu verhindern kannst, oder das Eintragen des Wohnrechts auf Lebenszeit.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Erbschaften und Schenkungen?
Eine Erbschaft wird erst dann vollzogen, sobald die vererbende Person verstorben ist. Im Gegensatz dazu kann die Schenkung einer Immobilie zu einem beliebigen Zeitpunkt stattfinden.
Was ist ein Freibetrag?
Ein solcher Betrag kann bei einer Schenkung einmal in zehn Jahren in Anspruch genommen werden. Er senkt die Wertigkeit einer Immobilie um eine bestimmte Geldsumme, sodass entsprechend weniger Steuern anfallen.
Wann ist eine Immobilienschenkung sinnvoll?
Für Senioren, die ihre Wohnverhältnisse verkleinern möchten oder ihr großes Haus nicht mehr entsprechend begehen können, eignet sich die Schenkung des Objekts an einen engen Angehörigen perfekt. Ein solcher Schritt sollte allerdings wohlüberlegt sein und nur erfolgen, insofern es sich um eine vollständig abbezahlte Immobilie handelt.
