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Welche Kosten entstehen bei der Immobilienverwaltung?

Besitzer einer Immobilie haben mit der Verwaltung oft alle Hände voll zu tun. Ob hoher Kommunikationsaufwand, Organisation oder Buchhaltung – in den letzten Jahren sind die Anforderungen an Vermieter oder Verwalter noch einmal gestiegen. Damit sie nicht in Arbeit versinken, stellen viele Vermieter eine professionelle Hausverwaltung ein, was jedoch mit hohen Kosten verbunden ist. Welche Kosten auf Dich zukommen und was die Immobilienverwaltung für Dich als Eigentümer übernimmt, verraten wir Dir im folgenden Beitrag.

Kosten einer Immobilienverwaltung

Besitzer einer Immobilie haben mit der Verwaltung oft alle Hände voll zu tun. Ob hoher Kommunikationsaufwand, Organisation oder Buchhaltung – in den letzten Jahren sind die Anforderungen an Vermieter oder Verwalter noch einmal gestiegen. Damit sie nicht in Arbeit versinken, stellen viele Vermieter eine professionelle Hausverwaltung ein, was jedoch mit hohen Kosten verbunden ist. Welche Kosten auf Dich zukommen und was die Immobilienverwaltungfür Dich als Eigentümerübernimmt, verraten wir Dir im folgenden Beitrag. 

Was übernimmt eine Immobilienverwaltung? 

Im Normalfall kümmert sich die Hausverwaltung um alle allgemeinen Tätigkeiten, die beim Verwalten eines Mehrparteienhauses anfallen. Dazu zählen jedoch – anders als oft vermutet – keine handwerklichen Tätigkeiten. Diese übernimmt beispielsweise ein Hausmeister. 

Hausverwalter sind stattdessen in zwei Bereichen tätig: 

  • Sie erledigen bei einem Haus mit Eigentumswohnungen alle Verwaltungsaufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
  • Sie kümmern sich bei einem Gebäude mit Mietwohnungen um einen Großteil der Verwaltungsaufgaben des Vermieters. 

Wichtig zu wissen: Die Hausverwaltung ist in den meisten Fällen nur für die Verwaltung, Technik und kaufmännische Belange der Allgemeinanlage des Hauses verantwortlich und nicht für einzelne Belange der Mieter oder Eigentümer. 

Die Ausnahme: Der Wohnungseigentümer vermietet innerhalb der WEG seine Wohnung und beauftragt zum Verwalten dieser separat eine Hausverwaltung.

Was kostet eine externe Immobilienverwaltung? 

Eine externe Immobilienverwaltung kostet viel Geld, insbesondere für kleinere Immobilienbesitzer und Eigentümergemeinschaften mit einem kompakten Portfolio. Eine Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeigt, dass Eigentümer mit mehreren Wohnungen im Schnitt deutlich weniger zahlen als kleine Gemeinschaften. Neben den höheren Kosten ist es für Vermieter mit wenigen Wohnungen tendenziell schwierig, eine Hausverwaltung zu finden. 

Pro Wohneinheit kannst Du in den meisten Fällen mit pauschalen Grundkosten zwischen 20 und 30 Euro im Monat rechnen. Gerade in Großstädten kann dieser Preis für Häuser mit wenigen Wohneinheiten auf 45 Euro oder mehr (pro Wohneinheit und Monat) steigen. Die Grundvergütung bei vielen Mietshäusern beträgt zwischen 20 und 25 Euro. 

Dein Gebäude soll energetisch saniert werden? Dann kommen in der Regel mit dem erhöhten Arbeitsaufwand der Hausverwaltung zusätzliche Kosten auf Dich zu. Achte daher auf die im Vertrag vereinbarten Konditionen. Ob Pauschalhonorar, festgelegter Stundensatz oder zusätzliche Fahrtkosten – der Verwaltervertrag gibt Ihnen einen Überblick über die Zusatzkosten.

Durchschnittlicher Preis für die Immobilienverwaltung

Der durchschnittliche Preis für die Immobilienverwaltung variiert aufgrund vieler Faktoren. Um Ihnen einen ersten Einblick über die Höhe der Kosten zu geben, hilft die folgende Übersicht. Eine Abrechnung erfolgt monatlich und basiert auf den Mieteinheiten. Durchschnittliche Kosten für Mietverwaltungen liegen laut DDIV Branchenbarometer bei: 

 

> 10 Mieteinheiten

Ø 29,34 Euro

< 10 Mieteinheiten

Ø 22,43 Euro 

Garagen 

Ø 5,73 Euro

Stellplatz

Ø 4,72 Euro 

 

Die WEG-Immobilienverwaltung kostet im Durchschnitt: 

 

< 100 Mieteinheiten

Ø 17,46 Euro 

> 10 Mieteinheiten

Ø 24,13 Euro

 

Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung liegen bei:

 

Pro Einheit

Ø 20 bis 40 Euro

 

Wovon hängen die Kosten ab?

Es gibt keinen allgemeinen Schnitt, wie hoch die Kosten für eine Immobilienverwaltung ausfallen und wovon sie abhängen. Jede Hausverwaltung bestimmt die Kosten individuell, doch das DDIV ermittelt in regelmäßigen Abständen Durchschnittspreise. Demzufolge fallen die Kosten laut DDIV in Ballungsräumen, beliebten Regionen und den alten Bundesländern tendenziell höher aus als an anderen Orten.

Die Kosten werden von folgenden Faktoren beeinflusst: 

  • der Verwaltungsart (Miet- oder WEG-Verwaltung) 
  • dem Standort (Bundesland und Region)
  • der Anzahl der Mieteinheiten 
  • den vereinbarten Leistungen 
  • Zusatzleistungen 

Die Kosten der Hausverwaltung setzen sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammen. Diese haben wir oben bereits erwähnt und werden hier im Detail betrachtet.

Verwaltungsart 

Übernimmt eine WEG die Verwaltung der Immobilie, ist das häufig weniger aufwendig als eine Mietverwaltung. Allerdings setzt es dafür ein besonderes Fachwissen rund um das Wohnungseigentumsrecht voraus. Handelt es sich um Mietverwaltungen, ist der Kommunikationsaufwand tendenziell höher und zeitintensiver. Dementsprechend liegen die Verwaltungskosten bei einer WEG oft unter denen einer Mietverwaltung.

Anzahl der zu vermietenden Objekte 

Generell gilt: Die Verwaltung wird günstiger, umso größer das Objekt und je mehr Einheiten sich darin befinden. Die internen Kosten einer Hausverwaltung setzen sich aus der räumlichen Nähe und der Anzahl der Ansprechpartner zusammen. Denn es ist unkomplizierter, 30 Einheiten in einem Objekt zu begutachten, als 10 unterschiedliche Immobilien mit 4 Einheiten.

Harmonie der Eigentümer 

Insbesondere bei schwierigen Miteigentümern in einer Eigentümergemeinschaft fällt eine Menge Arbeit für den Immobilienverwalter an. Sowohl die Kommunikation mit den Eigentümern, das Organisieren von Eigentümerversammlungen als auch das Einleiten rechtlicher Schritte bei Versäumnissen zählen zu den Aufgaben. 

Zustand der Immobilie 

Weist das Objekt einen hohen Renovierungsstau auf, steckt die Hausverwaltung im Gegenzug mehr Arbeit und Kosten hinein. Die Folge: steigende Preise. Denn je öfter handwerkliche Arbeiten von Betrieben durchgeführt werden, desto höher ist der Verwaltungsaufwand. Frisch sanierte Gebäude oder Neubauten kosten demnach weniger bei der Verwaltung als renovierungsbedürftige Immobilien.

Lage des Objekts 

Die Lage des Objekts ist ein ausschlaggebender Punkt beim Thema Kosten. Der jeweilige Standort des Objektes bestimmt das Preisniveau, da die Immobilienverwaltung in räumlicher Nähe positioniert sein sollte. Im Süden Deutschlands liegt das Preisniveau deutlich höher als im Norden und Osten. Zusätzlich kostet eine Verwaltung in ländlichen Regionen deutlich weniger als in großen Städten. Doch auch hier kommt es immer auf die Lage des Objekts an.

Unser Tipp: Vergleiche unbedingt diverse Angebote für ein und dieselbe Immobilie. Damit verschaffst Du Dir einen Überblick über die Angebote auf dem Markt. Achte dabei neben den inkludierten Leistungen auf folgende Qualitätsmerkmale

  • Vermögensschadenshaftpflicht 
  • Vertrauensschadenshaftpflicht 
  • längere Tätigkeit am Markt 
  • Referenzen

Ist die Hausverwaltung auch örtlich in der Nähe? Das ist ein wichtiger Faktor, den Du in Betracht ziehen solltest. Die Mitarbeiter der Immobilienverwaltung sollten schnell an Ort und Stelle sein, wenn es ein wichtiges Anliegen gibt. Deswegen ist die Nähe zum Verwaltungsobjekt enorm wichtig. 

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum 

Allgemein wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Bei Sondereigentum handelt es sich um den Teil des Gebäudes, über den Du als Eigentümer frei verfügst. Die Rechte Dritter dürfen dabei allerdings nicht verletzt werden. Das Gemeinschaftseigentum stellen die Gebäudeteile dar, die von der WEG verwaltet werden. Bei der Sondereigentumsverwaltung trägt der Eigentümer die Kosten für Schäden und Veränderungen an der jeweiligen Fläche oder dem Raum, während nur die WEG Änderungen an Gemeinschaftsflächen beschließen sowie in Auftrag geben kann.

Da eine WEG aus mehreren Parteien besteht, sollte im Vorhinein geklärt werden, welche Teile des Gebäudes gemeinschaftlich genutzte Flächen und welche Sondereigentum darstellen. Dies regelt die Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt vorgelegt und verwaltet wird. 

Wie lange laufen Verwalterverträge? 

Im Normalfall schließt Du Verwaltungsverträge für eine Laufzeit von fünf Jahren ab. Außerdem gilt wie bei jedem Vertrag, dass Du bestimmte Kündigungsfristen immer im Blick haben solltest. Bei der Verwaltung einer WEG gibt es Sonderregelungen: Eine neu gegründete WEG darf eine Vertragsdauer von höchstens drei Jahren haben, ansonsten eine fünfjährige. 

Sonderfall WEG: Egal welche Kündigungsfrist vorliegt, mit einer WEG kannst Du auch einen “wichtigen Grund” vorlegen und damit die Hausverwaltung suspendieren. Doch nicht immer ist die Vertragskündigung so leicht möglich und bis zum gegebenen Termin der Kündigungsfrist zahlst Du trotzdem. Zudem gilt diese Sonderregel nicht für Mietshäuser.

Ein möglicher Grund: Die Hausverwaltung rechnet falsch ab, bevorzugt bestimmte Eigentümer nachweislich und zerstört damit das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien. 

Die Wahl der richtigen Hausverwaltung

Hausverwaltungen gibt es wie Sand am Meer, deswegen fällt die Entscheidung für Dich als Eigentümer auf den ersten Blick nicht leicht. Der zweite verrät jedoch: Die Qualitätsunterschiede variieren stark voneinander. Achte darauf, dass die Hausverwaltung Deiner Wahl gute Referenzen vorweist, wenn möglich schon eine lange Zeit am Markt tätig ist und erfolgreich andere Objekte verwaltet. 

Zudem ist es ein absolutes Muss, dass die Immobilienverwaltung sowohl eine Vermögens-als auch eine Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung vorlegen kann. Alle Leistungen sowie die Bedingungen einer Zusammenarbeit sollten unbedingt im Verwaltervertrag festgehalten werden. Die Kosten sollten stets überschaubar und nachvollziehbar sein, damit Du nicht an einen unseriösen Anbieter gerätst. 

FAQ

Was ist eine Immobilienverwaltung? 

Die Immobilienverwaltung umfasst alle Aufgaben, die Eigentümer einer Immobilie tagtäglich erledigen müssen. Dazu zählen unter anderem die Kommunikation mit Mietern, Behörden und Dienstleistern sowie viele weitere Verwaltungstätigkeiten.  

Welche Kosten fallen bei einer Immobilienverwaltung an?

Die Kosten der Immobilienverwaltung variieren stark. Der Standort Deiner Immobilie, die Anzahl an Wohneinheiten, die Verwaltungsart sowie vorher festgelegte Konditionen beeinflussen dies.  

Welche Aufgaben übernimmt ein externer Verwalter? 

Ein externer Verwalter nimmt Eigentümern viele Aufgaben ab. Zu den Hauptaufgaben der Immobilienverwaltung zählen Verwaltungstätigkeiten, Buchhaltung und Organisation. Vom Organisieren der Eigentümerversammlung, über Nebenkostenabrechnungen und der Kontaktaufnahme zu Dienstleistern ist alles vertreten. Welche Aufgaben Dein Verwalter im spezifischen übernimmt, fragst Du am besten direkt bei Deinem Ansprechpartner nach. 

 

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