Blog

In unserem Blog ließt du alle relevanten Themen zu Vermietung, Mietern und vieles mehr.

Immobilienwert

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder gerade auf der Suche nach einem neuen Objekt sind, sollten Sie dafür den möglichst genauen Wert der Immobilie kennen. Aber auch für den Abschluss einer Versicherung kann eine Wertermittlung nötig sein. Wir zeigen Ihnen, welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen, wie Sie den Wert selbst grob einschätzen können und welche Unterlagen Sie benötigen, wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen möchten.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder gerade auf der Suche nach einem neuen Objekt sind, sollten Sie dafür den möglichst genauen Wert der Immobilie kennen. Aber auch für den Abschluss einer Versicherung kann eine Wertermittlung nötig sein. Wir zeigen Ihnen, welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen, wie Sie den Wert selbst grob einschätzen können und welche Unterlagen Sie benötigen, wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen möchten. 

Wovon ist der Immobilienwert abhängig? 

Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus? Land-, oder Stadtlage? Genau so individuell wie die Wohnform ist, hängt auch der Wert Ihrer Immobilie von vielen verschiedenen Faktoren ab. 

Ein entscheidendes Kriterium für den Wert einer Immobilie ist der Grundstückswert. Während ein Haus oder eine Wohnung saniert werden kann, lässt sich die Lage nicht nachträglich verändern. Infrastrukturelle Anbindungen, die Wohnqualität und die Beschaffung der Umgebung (etwa ein freier Blick ins Grüne oder Bebauung) haben neben der Größe des Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. 

Neben der Lage ist aber auch der Zustand des Hauses (Gebäudewert) entscheidend. Je älter eine Immobilie ist, desto eher müssen Sanierungen vorgenommen werden, für die eine Menge Geld aufgebracht werden muss. Insbesondere die Dämm-, und Heizungsstandards haben sich in den vergangenen Jahren stark gewandelt. 

Je besser die Ausstattung bzw. Wohnungswert einer Immobilie desto höher ist auch der Immobilienwert. Faktoren wie mehrere Badezimmer, eine hochwertige Küche, ausgesuchte Materialien oder die Größe des Kellers wirken sich dabei positiv auf den Immobilienwert aus. 

Die Maklerformel 

Die sogenannte Maklerformel ist eine grobe Schätzung, um den Ertragswert einer Immobilie zu bestimmen. Diese Formel kann zwar einen guten Anhaltspunkt bieten, kommt aber in keinem Fall einer genauen Berechnung durch einen Experten nach.  

Die Berechnung des Immobilienwertes anhand der Maklerformel ergibt sich durch Multiplikation der ortsüblichen, jährlichen Netto-Kaltmiete (abzüglich der Betriebskosten) mit dem sogenannten Kaufpreisfaktor. Dieser Faktor gibt das Verhältnis aus dem Kaufpreis und der zu erzielenden Miete an und variiert von Region zu Region und je nach Gebäudetyp. Eine Übersicht über die Kaufpreisfaktoren in verschiedenen deutschen Städten finden Sie hier

Jährliche Nettokaltmiete (abzüglich der Betriebskosten) x Kaufpreisfaktor = ungefährer Ertragswert einer Immobilie  

Beispiel: 

Angenommen, die ortsübliche Nettomiete für ein Haus mit 100 m2 Wohnfläche beträgt 1500 €. 

1500€ x 12 Monate = 18.000€ jährliche Nettomiete 

Zur Bestimmung der Betriebskosten können etwa 10% der Nettomiete veranschlagt werden 

à18.000€ x 0,9 = 16.200€ Nettomiete abzüglich Betriebskosten 

Z.B. Faktor für Erfurt = 20 

à16.200€ x 20 = 324.000€ geschätzter Verkehrswert einer Immobilie 

 

Online-Immobilienbewertungen 

Auch im Internet finden sich zahlreiche Online-Immobilienwertrechner. Diese sind hilfreich, um sich einen ersten Eindruck vom ungefähren Wert einer Immobilie zu verschaffen. Diese Einschätzung beziehen sich in der Regel auf statistische Methoden und Vergleichswerte, werden aber ebenfalls nicht einer professionellen Immobilienbewertung gerecht. Um eine genauere Bewertung zu erhalten, sollten Sie einen Fachmann heranziehen, der alle individuellen Faktoren Ihrer Immobilie in ein Gutachten mit einbezieht. 

Professionelle Immobilienbewertung 

Zur Wertermittlung bezieht sich der Fachmann neben Mietauskünften noch auf viele weitere Informationen, die in den oben genannten Schätzungen nicht mitberücksichtigt werden.  

Für eine professionelle Immobilienbewertung sollten Sie daher die folgenden Dokumente bereithalten:  

  • Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), 

  • Amtlicher Katasterplan, 

  • Energieausweis, 

  • Grundrisse und Baupläne, 

  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, 

  • Informationen über das Baujahr, 

  • Angaben zur Grundstücksgröße und Wohnfläche, 

  • Unterlagen über Modernisierungen der vergangenen Jahre (i.d.R. etwa 10-15 Jahre), 

  • Bei denkmalgeschützten Immobilien: Denkmalbescheid, 

  • Mietverträge und (Netto-)Mietaufstellungen bei Mietobjekten, 

  • Für Eigentumswohnungen: Aufteilungspläne, 

  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Erbbauzinsnachweis 

  

(Ihr Gutachter wird Sie im Einzelfall über die benötigten Unterlagen informieren, ggf. organisiert dieser auch einige der relevanten Dokumente für Sie). 

Grundsätzlich gibt es also einige Möglichkeiten, mit denen Sie selbst eine grobe Schätzung Ihrer Immobilie vornehmen können. Wenn Sie aber sicher gehen wollen, dass Sie Ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen, sollten Sie immer noch einen Fachmann hinzuziehen. 

 

 Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

14 Tage kostenlos testen

Überzeuge dich jetzt selbst, unverbindlich und kostenlos

Jetzt kostenlos testen