Mit dem Erwerb einer Immobilie kaufst Du nicht nur einen langfristigen Wohnsitz, sondern investierst bereits in die Zukunft und für Deine Altersvorsorge. Damit Deine Häuser und Eigentumswohnungen auch noch in einigen Jahrzehnten einen hohen Wert vorweisen, sind in der Zwischenzeit zwangsläufig einige Reparaturen oder Sanierungen notwendig. Je nach Umfang dieser Arbeiten kann das recht teuer werden. Um in dieser Hinsicht eine finanzielle Sicherheit zu haben und auf alle Eventualitäten gut vorbereitet zu sein, ist es sinnvoll, bereits im Vorhinein für sogenannte Instandhaltungsrücklagen zu sorgen. Was genau es damit auf sich hat und warum diese so wichtig sind, möchten wir Dir in diesem Beitrag erläutern.
Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Eine solche Rücklage – auch Instandhaltungsrückstellung genannt – dient als finanzieller Puffer für Immobilien. Mithilfe der Rücklage kannst Du in der Zukunft beispielsweise Reparaturkosten begleichen, die für den Werterhalt der Wohnung oder des Hauses notwendig sind. Es kann sich dabei sowohl um vorhersehbare Kosten wie Sanierungsarbeiten als auch um plötzlich auftretende Schäden oder Reparaturen handeln. Falls Letztere aufgrund einer Umweltkatastrophe oder anderen Ereignissen ein zu großes Ausmaß annehmen, kann eine spezielle Sonderumlage angeordnet werden. Für die Instandhaltung wird dabei ein separates Konto angelegt, auf welches die entsprechende Geldsumme eingezahlt wird. Du darfst sie ausschließlich zum Zweck der Instandhaltung nutzen. Außerdem wird für diese Rücklage die Grunderwerbsteuer fällig.
Wie hoch solltest Du die Rückstellung ansetzen?
Es gibt keine festgelegten Richtlinien für die Höhe einer Instandhaltungsrücklage. Bei der Ansetzung der Geldsumme solltest Du jedoch Faktoren wie das Alter, die Größe sowie den Zustand der betroffenen Immobilie berücksichtigen. Verfügt Dein Eigenheim über besondere Einrichtungen wie einen Aufzug, sollten auch dessen Reparaturkosten in die Berechnung der Rückstellung mit einbezogen werden. Eine grobe Orientierungshilfe für die Höhe der Rücklage bietet die Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Diese empfiehlt, pro Quadratmeter der Immobilie und je nach Baujahr zwischen 7,10 Euro und 11,50 Euro für die Rückstellung einzuplanen. Die Festlegung der Rücklage solltest Du genauestens durchdenken und berechnen, da Du zu hoch angesetzte Geldsummen für die Rückstellung nicht zurückfordern kannst.
Wie kannst Du die Rücklage berechnen?
Die Art der Berechnung für eine angemessene Rückstellung hängt stark davon ab, wie alt die betroffene Immobilie ist und in welchem Zustand sie sich befindet. Daher zeigen wir Dir im folgenden zwei verschiedene Vorgehensweisen für die zuverlässige Ermittlung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage.
Neue Objekte
Handelt es sich um einen Neubau, so fallen etwa Sanierungskosten in den meisten Fällen weg. Du kannst hierbei mit einer jährlichen Rückstellung von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie kalkulieren. Hast Du beispielsweise ein Objekt für 400.000 Euro erworben, solltest Du jährlich rund 4.000 Euro für die Rückstellung einplanen. Bei einer Wohnfläche von 400 qm kämst Du damit auf zehn Euro pro qm.
Ältere Objekte
Besitzt Du ein älteres Eigenheim, kannst Du Dir die Berechnungen des anerkannten Architekten Heinz Peters zunutze machen. Der Petersschen Formel liegt die Annahme zugrunde, dass für eine Immobilie bei einer geschätzten Lebensdauer von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung fällig wird. Abhängig von der jeweiligen Ausstattung würden dabei rund 70 Prozent für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums fällig werden. Wenn Du ein älteres Objekt im Wert von 2.000 Euro pro qm erworben hast, berechnet sich die Formel wie folgt:
2.000 Euro x 1,5 / 80 = 37,50 Euro
37,50 Euro - 30 % = 26,25 Euro pro qm
Was passiert, wenn Du die Immobilie verkaufst?
Bei dem Verkauf einer Immobilie erwirbt der neue Besitzer nicht nur das betroffene Objekt, sondern auch die eingezahlte Instandhaltungsrücklage. Du hast als Vorbesitzer demnach kein Recht darauf, die Rücklagen zurückzufordern. Verfügst Du lediglich über Teile der gesamten Rückstellung, da es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, erhält der neue Besitzer lediglich Deinen Anteil der Rücklagen.
Häufige Fragen?
Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Eine Instandhaltungsrücklage kann als finanzieller Puffer betrachtet werden. Mit ihm kannst Du zukünftige Instandhaltungskosten Deiner Immobilie begleichen und den Wert des Objekts über Jahrzehnte hinweg erhalten.
Wie hoch sollte die Rücklage sein?
Bei der Ansetzung der entsprechenden Rückstellung solltest Du das Alter, die Größe und den Zustand Deiner Immobilie berücksichtigen. Grob kannst Du jedoch mit einer Summe von 7,10 Euro bis 11,50 Euro pro qm planen.
Was passiert nach einem Verkauf der Immobilie mit der Rücklage?
Bei einem Verkauf erwirbt der neue Eigentümer nicht nur das Objekt, sondern auch die Rücklage. Du hast demnach keinen Anspruch auf diese Geldsumme. Handelt es sich um ein Gemeinschaftseigentum, so erhält der neue Wohnungseigentümer nur Deinen Anteil der Rücklage.
