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Mieterhöhungen

Je höher die Miete, desto rentabler ist ein Objekt für Sie als Vermieter. Grundsätzlich können Sie die Höhe der Miete mit ihrem Mieter frei verhandeln. Dennoch ist jede Mieterhöhung an Bedingungen geknüpft. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter veranlasst. Um Streit zwischen Ihnen und Ihrem Mieter zu verhindern, sollten Sie die folgenden Maßgaben berücksichtigen, wann und in welcher Form Sie Mieterhöhungen durchführen dürfen.

Je höher die Miete, desto rentabler ist ein Objekt für Sie als Vermieter. Grundsätzlich können Sie die Höhe der Miete mit ihrem Mieter frei verhandeln. Dennoch ist jede Mieterhöhung an Bedingungen geknüpft. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter veranlasst. Um Streit zwischen Ihnen und Ihrem Mieter zu verhindern, sollten Sie die folgenden Maßgaben berücksichtigen, wann und in welcher Form Sie Mieterhöhungen durchführen dürfen. 

 

Wann darf die Miete erhöht werden?  

Die Rahmenbedingungen zu Mieterhöhungen sind im BGB festgehalten.  

Sie sind dann dazu berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen an ihrem Objekt durchgeführt haben, ein Index-, oder Staffelmietvertrag vorliegt oder die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In einigen Regionen werden Mieterhöhungen zusätzlich über die sogenannte Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse reguliert. 

 

a) Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen 

Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen laut BGB §555b solche baulichen Veränderungen, die  

  • zu nachhaltigen Energieeinsparungen führen (energetische Modernisierung), 

  • nicht nachhaltige Primärenergie einsparen oder das Klima nachhaltig schützen, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt, 

  • die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren, 

  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, 

  • keine Erhaltungsmaßnahmen sind oder 

  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.  

Diese Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie als Vermieter mindestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen. Dann kann die jährliche Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden (vgl. BGB § 559). 

 

b) Index-, oder Staffelmietvertrag  

Während des Mietverhältnisses können beide Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren, die in Form einer Staffel-, oder Indexmiete vorliegt. Diese Vertragsform beinhaltet bereits eine festgelegte, schrittweise Erhöhung der Mieten. 

Staffelmiete: Dabei wird von beiden Parteien eine jährliche Erhöhung der Miete ausgehandelt und vertraglich festgehalten (vgl. BGB § 557a). 

Indexmiete: Beide Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete anhand eines Lebenshaltungsindexes angepasst wird, der vom statistischen Bundesamt ermittelt wird. Innerhalb der Gültigkeit einer Indexmiete kann eine sonstige Mieterhöhung nur dann erfolgen, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchzuführen hat, deren Umstände er nicht zu vertreten hat. 

 

c) Mieterhöhungen nach ortsüblicher Vergleichshöhe 

Als Vermieter können Sie eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, welche durchschnittlichen Beträge für Mietwohnungen in ihrer oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren erhoben worden sind. Es empfiehlt sich hier, die Mieterhöhungsmaßnahme auf den qualifizierten Mitspiegel zu beziehen (vgl. BGB §558 dc f.).  Dieser gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. 

Die Kappungsgrenze (BGB §558 Abs. 3) besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren außerhalb nicht um mehr als 20 Prozent der Miete erhöhen darf. Herrscht in einer Gemeinde außerdem akuter Wohnungsmangel, so liegt die maximale Mieterhöhung sogar nur bei maximal 15%. 

Zusätzlich soll die Mietpreisbremse den Anstieg der Mieten in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot eindämmen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das sogenannte „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Demnach dürfen in Gebieten mit besonders hohem Wohnraummangel die Mieten bei Neuvermietung einer Bestandswohnung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

 

Welche Fristen gelten bei eine Mieterhöhung? 

Der Vermieter muss seinen Mieter schriftlich über die Mieterhöhung in Kenntnis setzen. Ab dann besteht eine Frist bis zum Ende des nächsten Monats, in der der Mieter der Mieterhöhung entweder zustimmen, oder diese ablehnen kann. Stimmt der Mieter zu, wird die höhere Mietzahlung nach Ablauf der Frist fällig. Lehnt der Mieter ab, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Entscheidungsfrist Klage einreichen. Der Mieter kann eine Erhöhung jedoch nur dann ablehnen, wenn diese unberechtigt ist, d.h die Bedingungen zur Mieterhöhung nicht erfüllt wurden. Wird der Mieter gerichtlich zu einer Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, müssen die fehlenden (Erhöhungs-)Beiträge nachgezahlt werden. Für den Fall, dass der Mieter diesen Zahlungen nicht nachkommt, steht dem Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten ein Kündigungsrecht zu und er kann die Mietrückstände einfordern. 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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