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Mietkaution

Ihr Mieter hat seine Wohnung gekündigt. Das bedeutet nun für Sie: Eine Menge Papierkram. Einen Nachmieter müssen Sie auch noch finden! Und wäre das nicht schon genug, stellen Sie bei der Wohnungsabnahme fest, dass Ihr Mieter einen riesigen Rotweinfleck auf dem Teppich in der Wohnung verursacht hat. Um sich gegen solche Mietschäden finanziell abzusichern, kann der Vermieter eine sogenannte Kaution einfordern. Wir erklären Ihnen, welche Schäden aus der Kaution beglichen werde können, wie hoch die Kaution maximal ausfallen darf und welche die gängigsten Kautionsformen sind.

Ihr Mieter hat seine Wohnung gekündigt. Das bedeutet nun für Sie: Eine Menge Papierkram. Einen Nachmieter müssen Sie auch noch finden! Und wäre das nicht schon genug, stellen Sie bei der Wohnungsabnahme fest, dass Ihr Mieter einen riesigen Rotweinfleck auf dem Teppich in der Wohnung verursacht hat. Um sich gegen solche Mietschäden finanziell abzusichern, kann der Vermieter eine sogenannte Kaution einfordern. Wir erklären Ihnen, welche Schäden aus der Kaution beglichen werde können, wie hoch die Kaution maximal ausfallen darf und welche die gängigsten Kautionsformen sind.  

Welche Forderungen können mit der Kaution beglichen werden? 

Hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen gegenüber dem Mieter oder die Mietsache wurde beschädigt, so kann er diese aus der Kaution begleichen. 

Zu den Schäden und Forderungen zählen: 

  • Mietrückstände 

  • Offene Betriebskostenabrechnungen 

  • Vom Vermieter verursachte Schäden an der Wohnung 

 

Allerdings dürfen Sie als Vermieter die Kaution nicht willkürlich für diese Zwecke nutzen, sondern müssen einen berechtigten Grund nachweisen und darüber Rechenschaft ablegen. Für die Rückzahlung der Kaution wird Ihnen in der Regel eine Frist von 3 - 6 Monaten zugebilligt. In dieser Zeit können Sie prüfen, ob Sie noch Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter haben. Steht jedoch beispielsweise noch eine Betriebskostenabrechnung aus, so dürfen Sie die Kaution bis zur nächsten Abrechnung, jedoch nicht länger als 12 Monate einbehalten. 

 

Wie hoch ist die Kaution? 

Die Kaution darf gemäß § 551 BGB die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten und wird im Mietvertrag festgelegt. Für die Berechnung der Kaution  Wird die Kaltmiete nicht einzeln im Mietvertrag aufgeführt, so muss die Kaution entsprechend der Warmmiete mit angemessenen Abzügen berechnet werden. 

Fordert der Vermieter einen zu hohen Betrag, so ist er dazu verpflichtet, die überschüssige Summe zurückzuerstatten. Umgekehrt steht es jedoch dem Mieter zu, die Kautionsleistung freiwillig zu erhöhen. 

Im Falle einer Mieterhöhung steht es dem Vermieter nicht zu, die Kaution zu erhöhen. Dies ist nur möglich, wenn im Mietvertrag eine ausdrückliche Aufstockungsvereinbarung getroffen wurde. Andernfalls hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Aufstockung der Mietsicherheit. 

Die Kaution kann in drei gleichen Monatsraten geleistet werden, beginnend mit dem vereinbarten Mietbeginn. Wird die Kautionszahlung nicht getätigt, so steht es dem Vermieter zu, den Mietvertrag fristlos und ohne vorherige Abmahnung zu kündigen (bei Mietverträgen die nach 2013 geschlossen wurden).  

 

Welche Formen der Kaution gibt es? 
  • Barkaution: Die häufigste Form der Kaution ist die Barkaution. Dabei wird der vereinbarte Kautionsbetrag entweder in bar gezahlt oder an den Vermieter überwiesen. Der Vermieter muss das Geld dann auf einem separaten Konto, getrennt von seinem übrigen Vermögen zu einem üblichen Zinssatz anlegen. Der jeweilige Zinssatz erhöht die Sicherheit.  

  • Verpfändetes Sparbuch: In diesem Fall legt der Mieter ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag angelegt, dass der Mieter dem Vermieter für die Dauer der Miete übergibt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses wird das Guthaben an den Mieter ausgezahlt, sofern der Vermieter nicht einen Teil davon einbehält. 

  • Mietkautionsversicherung: Die Kaution kann auch über eine sogenannte Kautionsversicherung abgewickelt werden. Dafür zahlt der Mieter eine monatliche Summe in die Versicherung ein, die sich an der Höhe der Mietkaution orientiert. 

  • Private Bürgschaft: Für Studenten und junge Menschen übernehmen häufig die Eltern eine Bürgschaft für das Mietverhältnis und stehen mit Ihrem Privatvermögen für eventuelle Schäden ein.  

 

Muss die Kaution versteuert werden? 

Eine Kaution ist keine Einnahme, sondern lediglich eine Sicherheit und muss daher auch nicht als solche versteuert werden. Das stellte das Finanzgericht Münster in einem Urteil im Januar 2021 klar. Zunächst geht man davon aus, dass die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgezahlt wird. Vorher hat der Vermieter noch kein Recht, über die Zahlungen zu verfügen. Erst wenn die Kaution einbehalten wird, da der Vermieter daraus Schäden begleichen muss, wird die Kaution zur Einnahme und muss versteuert werden. Um Missverständnisse mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie die Kaution daher auf einem separaten Konto, getrennt von den Mieteinnahmen verwalten. Außerdem empfiehlt es sich, Ihrem Mieter eine Rechnung über die Kautionszahlung auszustellen. 

 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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