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Mietminderung: Was Sie als Vermieter wissen müssen

Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung vertragsgemäß nutzbar ist. Ebenso wie Sie als Vermieter in gewissen Fällen die Miete für eine Wohnung erhöhen dürfen (bspw. nach Renovierungsarbeiten etc.), steht dem Mieter eine Mietminderung zu, wenn die Mietsache einen Schaden aufweist. Wir erklären Ihnen, welcher Mängel zu Mietminderungen führen können, wie sich die Höhe der Mietminderung bestimmt und was Sie in diesem Fall als Vermieter zu tun haben.

Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung vertragsgemäß nutzbar ist. Ebenso wie Sie als Vermieter in gewissen Fällen die Miete für eine Wohnung erhöhen dürfen (bspw. nach Renovierungsarbeiten etc.), steht dem Mieter eine Mietminderung zu, wenn die Mietsache einen Schaden aufweist. Wir erklären Ihnen, welcher Mängel zu Mietminderungen führen können, wie sich die Höhe der Mietminderung bestimmt und was Sie in diesem Fall als Vermieter zu tun haben.
 

Welche Mängel führen dazu, dass die Miete gemindert werden kann?

Wenn die Mietsache gemäß §536 BGB einen Mangel aufweist, der Ihre Gebrauchstauglichkeit aufhebt, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, so ist der Mieter von der Miete befreit oder kann die Miete herabsetzen, sofern die Tauglichkeit nur gemindert ist. Das Gesetz nennt dies als Grundlage für die Ansprüche einer Mietminderung, führt aber keine konkreten Fälle auf. Grundsätzlich ist eine Mietminderung immer dann möglich, wenn der Zustand der Wohnung nicht dem entspricht, der im Mietvertrag vereinbart wurde und der Mangel nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist.

Dazu zählen:

  • Defekte Elektronik

  • Lärmbelästigung

  • Heizungsausfall

  • Störung oder Verschmutzung durch Bauarbeiten

  • Nicht nutzbare Garage oder Stellplätze

  • Undichte Fenster und Türen

  • Ungepflegter und nicht nutzbarer Garten

  • Schimmelbildung, die nicht auf Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist

Ausgenommen von einer Mietminderung sind:

  • sogenannte unerhebliche Mängel, wie eine defekte Glühbirne, vorübergehender Stromausfall, gelegentliches Hundebellen etc.,

  • vom Mieter selbst verursachte Schäden,

  • übliche Vorkommnisse wie handwerkliche Arbeiten, Kirchenglocken oder Verkehrslärm.

Vorgehensweise für eine gültige Mietminderung

Damit Ihr Mieter von einer Mietminderung Gebrauch machen kann, muss er Sie zunächst über den Mangel informieren und Sie zur Verbesserung auffordern. Sie sollten zunächst überprüfen, ob der Mangel tatsächlich vorliegt und nicht womöglich durch den unsachgemäßen Gebrauch des Mieters entstanden ist. Anschließend sollten Sie den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist. Da die Miete für die Zeit gemindert werden kann, in dem der Mangel vorliegt, empfiehlt es sich, schnell zu handeln.

Achtung: Beseitigen Sie den Mangel trotz Kenntnis darüber nicht, kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und Ihnen die Reparaturkosten in Rechnung stellen. Lässt sich die Ursache eines Mangels nicht direkt ermitteln, so kann unter Umständen auch noch rückwirkend eine Mietminderung geltend gemacht werden, wenn Ihr Mieter Ihnen den Mangel direkt angezeigt hat.

Lag der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vor, so hat der Mieter diesen mit seiner Unterschrift akzeptiert und kann keine Mietminderung mehr fordern.

Wie berechnet sich die Höhe der Mietminderung?

Eine allgemeine Formel zur Berechnung der Mietminderung gibt es nicht. Jeder Mangel muss einzeln bewertet werden. Die Mietminderung wird anhand der Schwere der Beeinträchtigung, der betroffenen Wohnfläche und der Dauer des Mangels bemessen. Dabei geht jeder Tag mit dem Faktor 1/30 in die Berechnung mit ein, unabhängig ob sich der Mieter in der Wohnung aufhält oder nicht.

Vergangene Gerichtsurteile zu Mietminderungen sind in der Mietminderungstabelle aufgeführt und geben Anhaltspunkte für einen angemessenen Minderungsbetrag.

  • Grundlage der Berechnung bildet die Warmmiete, das heißt die Kaltmiete zuzüglich der Betriebs-, und Heizkostenvorauszahlungen.

  • Quote für die Mietminderung in Abhängigkeit der Schwere der Beeinträchtigung

  • Dauer des Mangels

  • Anteil der Wohnfläche

Beispiel:

Die Warmmiete der Wohnung beträgt 800€. Im Winter fällt die Heizung für 10 Tage im Schlafzimmer aus. Es wurde eine Minderungsquote von 70% ermittelt. Das Schlafzimmer hat einen Anteil von 15% an der gesamten Wohnfläche.

Berechnung: 800€ x 70% Minderungsquote x 15% Wohnflächenanteil x 10/30 Tage= 28 €

  • Die Miete kann also in diesem Monat um 28 € reduziert werden.

Tipps für Vermieter:

  • Sorgen Sie dafür, dass Mängel an der Wohnung schnell beseitigt werden, so dass es gar nicht erst zu einer Mietminderung kommt oder die Dauer der Mietminderung so kurz wie möglich ausfällt.

 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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