Insbesondere bei älteren Immobilien kommt es vor, dass über die Jahre einige Mängel zum Vorschein kommen. So ist beispielsweise die Heizung nicht mehr zeitgemäß, die Wärmedämmung unzureichend oder ein angemessener Schallschutz nicht mehr gegeben. In diesem Fall kannst Du eine Modernisierung Deiner Immobilie in Erwägung ziehen. Dabei kommen zwar zunächst gewisse Kosten auf Dich zu, allerdings profitieren sowohl Du als auch Deine Mieter nachhaltig vom Resultat. Doch Bauarbeiten sind nicht immer eine spaßige Angelegenheit. Handelt es sich um länger andauernde Arbeiten, können Spannungen zwischen den beiden Parteien entstehen. Was es bei einer Modernisierung zu beachten gilt und welche Vorteile für Dich als Vermieter daraus resultieren, erklären wir Dir in diesem Beitrag.
Was ist eine Modernisierung?
Modernisierungen einer Immobilie umschließen laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sämtliche Maßnahmen, die die Wohnqualität erhöhen. Diese sind nicht mit Renovierungen, Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen zu verwechseln. In der heutigen Zeit handelt es sich dabei oftmals um Modernisierungen, die der Energie- oder Wassereinsparung dienen. Die baulichen Maßnahmen können allerdings auch zum Zweck der Gebrauchswerterhöhung erfolgen. Darunter fallen beispielsweise die Erneuerung eines Bads oder der Einbau einer Gegensprechanlage an der Tür. Manchmal bist Du als Vermieter jedoch auch gesetzlicher Sicht dazu gezwungen, eine modernisierende Baumaßnahme anzuordnen. Das ist unter anderem der Fall, wenn es sich bei Deiner Immobilie um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt.
Welche Vorteile ergeben sich für Dich als Vermieter?
Modernisierungen bedeuten neben dem gesteigerten Wohnkomfort auch einen hohen Kostenfaktor für Dich. Trotzdem lohnen sich entsprechende Baumaßnahmen in vielen Fällen und sind in der Zukunft durchaus profitabel. Die folgenden vier Vorteile resultieren für Dich aus einer durchgeführten Modernisierung:
- Modernisierungen steigern den Wert der Immobilie. Du kannst Dein Objekt sowie einzelne Wohnungen künftig also teurer verkaufen. Zudem sind Erhöhungen der Miete möglich, die pro Jahr um bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten gesteigert werden darf.
- Du kannst die anfallenden Kosten von der Steuer absetzen.
- Deine Bewohner müssen einen Modernisierungszuschlag zahlen, der Dich finanziell entlastet.
- Handelt es sich um eine energetische Modernisierung, ist eine Mietminderung vonseiten des Mieters für drei Monate ausgeschlossen.
Bist Du zu bestimmten Modernisierungen verpflichtet?
Es gibt einige Modernisierungsmaßnahmen an Objekten, die Du laut Gesetz durchführen lassen musst. Entsprechen Heizungs- und Klimatechnik, die Dämmung oder der Hitzeschutz nicht den gesetzlich vorgeschriebenen Standards, musst Du diese nach dem Hauskauf erneuern oder modernisieren. Für Maßnahmen dieser Art hast Du 24 Monate Zeit. Kommst Du dieser Pflicht nicht nach, musst Du mit hohen Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro rechnen. Ob die erforderlichen Modernisierungsarbeiten fristgerecht vorgenommen wurden, überprüft der zuständige Schornsteinfeger sowie das Bauamt.
Heizungen
In der Regel dürfen Heizungsanlagen, die mit Gas oder Öl betrieben werden, 30 Jahre lang eingesetzt werden. Ist diese Zeit vergangen, ist eine Erneuerung verpflichtend. Diese Vorschrift gilt allerdings nicht für Brennwert- und Niedertemperaturheizungen. Es ist derweil empfehlenswert, die Heizungen schon deutlich früher zu modernisieren. Seit 2017 ist der zuständige Bezirksschornsteinfeger dazu verpflichtet, ein sogenanntes Effizienzlabel auf allen Heizungen, die seit mehr als 15 Jahren im Einsatz sind, anzubringen. Diesem Aufkleber kannst du als Eigentümer wichtige Informationen entnehmen und dich im ersten Schritt mit den anstehenden Modernisierungsarbeiten auseinandersetzen.
Dämmung
Die Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen sind in Deutschland verpflichtend. Jene Arbeiten sind ebenfalls innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug durchzuführen. Ebenso musst Du die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach Deines Objekts den Standards entsprechend dämmen lassen.
Hitzeschutz und Klimatechnik
Damit gerade im Sommer bei ansteigenden Temperaturen trotzdem eine konstant hohe Wohnqualität gewährleistet werden kann, musst Du auch für einen angemessenen Hitzeschutz und damit verbundene Klimatechnik sorgen. Laut Vorschrift ist eine sogenannte “Wohlfühltemperatur” nicht mehr gegeben, wenn sie 26 Grad Celsius übersteigt. Dies ist auch dann der Fall, wenn die Außentemperatur mindestens 32 Grad Celsius beträgt und nicht mindestens 6 Grad Celsius wärmer ist als die Innentemperatur. In diesen Fällen musst du den Hitzeschutz deiner Immobilie modernisieren lassen.
Inwiefern sind Deine Bewohner in die Modernisierung involviert?
Bevor die baulichen Maßnahmen beginnen, musst Du Deinen Mietern hinsichtlich der anstehenden Modernisierungen Bescheid geben. Bis spätestens drei Monate vor dem Start der Bauarbeiten gilt es die Modernisierungsankündigung per Brief, E-Mail oder Fax an Deine Bewohner zu schicken. Diese muss den genauen Zeitpunkt des Starts, die Dauer sowie die Art der Modernisierung enthalten. Zusätzlich muss sie Aufschluss über eine voraussichtliche Mieterhöhung des Mieters sowie Betriebskosten geben. Darüber hinaus musst Du Deine Bewohner über einen möglichen Härtefall informieren. Mieter haben laut BGB das Recht, nach Eintreffen des Schreibens eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum übernächsten Monat einzureichen.
Im Fall einer Modernisierung unterliegen Bewohner laut Mietrecht einer Duldungspflicht. Das bedeutet, dass sie Dir die Durchführung entsprechender Maßnahmen nicht verbieten können.
Empfinden Deine Bewohner oder ein Familienmitglied aufgrund der Modernisierung eine enorme Belastung – etwa durch fortwährenden, extremen Baulärm – so kann er sich auf den Härtefall berufen. Weitere Beispiele für einen eindeutigen Härtefall sind die Unbewohnbarkeit der Mietsache oder drohende Schäden des Objekts. Ein Härtefall liegt auch dann vor, wenn die Mieter durch die erhöhten Mietkosten finanziell stark belastet wird. Beruft sich Dein Bewohner auf den Härtefall, musst Du zwischen Deinen und seinen Interessen abwägen. Dies ist in jedem Einzelfall individuell zu betrachten und im Falle einer Uneinigkeit vor Gericht zu entscheiden.
Was muss bei der Modernisierung einer Eigentümergemeinschaft beachtet werden?
Auch als Eigentümer einer Wohnung, triffst Du nicht alle Entscheidungen hinsichtlich einer Modernisierung eigenständig. Insofern entsprechende Baumaßnahmen auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, musst Du Dir das Einverständnis der anderen Parteien einholen und über die Modernisierung in einer Eigentümerversammlung abstimmen lassen. Umfasst die Maßnahme jedoch nur Deine Eigentumswohnung, kannst Du diese ohne Zustimmung der anderen Bewohner durchführen lassen.
Häufige Fragen
Was versteht man unter einer Modernisierung?
Als Modernisierungen werden sämtliche Baumaßnahmen bezeichnet, die einer gesteigerten Wohnqualität dienen. Dazu zählen beispielsweise die Erneuerung der Heizung sowie Dämmung oder die Errichtung von Grünanlagen im Außenbereich.
Musst Du Deinen Mietern hinsichtlich einer Modernisierung Bescheid geben?
Der Bewohner muss bis spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme eine entsprechende Ankündigung von Dir erhalten. Er muss die Arbeiten dulden, insofern er sich nicht auf den Härtefall beruft.
Welche Vorteile haben Modernisierungen aus Sicht des Vermieters?
Durch eine Modernisierung steigert sich der Immobilienwert, weshalb Du diese nach Abschluss der Maßnahme teurer verkaufen oder eine Mieterhöhung vornehmen kannst. Außerdem muss Dein Bewohner einen Modernisierungszuschlag zahlen.
