Steht eine Veräußerung von Immobilien im Raum, kommen bei der Person, die ihr Objekt an jemanden überträgt oder verkauft, oftmals Fragen auf. Es ist nicht selten der Fall, dass der vorherige Besitzer die Immobilie oder das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch bewohnt oder einen Teil seiner monatlichen Einkünfte durch die Vermietung bezieht. Fest steht: Wer in Deutschland seine Immobilie verschenkt oder verkauft, tritt damit nicht automatisch sämtliche Rechte an den neuen Besitzer ab. Falls ein entsprechender Vermerk im Grundbuch gemacht wurde, kann vom sogenannten Nießbrauch profitiert werden.
Was ist Nießbrauch?
Ein Nießbrauch erfolgt, wenn eine Person eine Immobilie an jemanden verschenkt, verkauft oder ein Teilverkauf stattfindet, allerdings weiterhin darin wohnt oder finanziell darüber verfügt. In diesem Fall kann im Grundbuch das Nießbrauchsrecht eingetragen werden, das dem Verkäufer eine wirtschaftliche Mitbenutzung des Objekts ermöglicht. Die Rechte des Nießbrauchers sind sehr umfangreich. Er kann in der Immobilie wohnhaft bleiben, sie vermieten oder verpachten. Somit bleibt für den Verkäufer nahezu der volle Nutzen des Objekts erhalten, obwohl es ihm nicht mehr gehört. Bei einem Verkauf profitiert der Nießbrauchnehmer außerdem von Mietersparnissen, die durch den sogenannten Jahreswert deutlich werden. Ein Nießbrauch ist laut BGB unkündbar, was für den ehemaligen Besitzer einen großen Vorteil und eine Sicherheit darstellt. Selbst dann, wenn der Käufer die Immobilie weiter veräußert, bleiben die Vorzüge des Nießbrauchrechts bestehen. Der Nießbrauch endet grundsätzlich mit dem Tod des Nießbrauchnehmers und kann weder vererbt noch verpfändet oder verkauft werden.
Welche Rechten und Pflichten gibt es bei einem Nießbrauch?
Ein Nießbraucher hat das Recht, aus seiner ehemaligen Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Dieser kann finanziell oder persönlich sein, zum Beispiel, wenn der Nießbrauchnehmer weiterhin in der Immobilie wohnhaft bleibt. Zwischen dem ehemaligen und dem neuen Besitzer des Objekts besteht eine Beziehung, die mit jener zwischen Mieter und Vermieter zu vergleichen ist. So ist der Nießbrauchnehmer in der Pflicht, seine Wohnung oder sein Haus entsprechend zu pflegen und kleinere Schäden eigenständig zu beheben. Handelt es sich um teure Reparaturen, ist der Besitzer der Immobilie zu informieren. Sogenannte außergewöhnliche Kosten, die beispielsweise durch die Reparatur umfangreicher Schäden am Dach entstehen, muss hingegen der Nießbrauchgeber übernehmen.
Was sind juristische und wirtschaftliche Eigentümer?
Da es sich bei Nießbrauchgeber und -nehmer in beiden Fällen um den Eigentümer des Objekts handelt, muss anderweitig zwischen den Parteien unterschieden werden. Der Käufer wird auch als juristischer Eigentümer bezeichnet. Er ist faktisch der Besitzer der Immobilie, da diese ihm offiziell verkauft oder geschenkt wurde. Dem Nießbrauchnehmer wird dagegen die Rolle des wirtschaftlichen Eigentümers zuteil. Er darf weiterhin finanziell von dem Objekt profitieren und verfügt über ein Nutzungsrecht, muss jedoch ebenfalls auf die Instandhaltung achten.
In welchem Fall ist Nießbrauch sinnvoll?
Mit dem Vermerk zum Nießbrauch sollte vorsichtig umgegangen werden. Schließlich tritt der Nießbrauchgeber einige Rechte seiner Immobilie ab und verfügt über weniger Freiheiten hinsichtlich der Nutzung des Objekts. Allerdings gibt es einige Situationen, in denen ein Nießbrauch für alle Beteiligten Vorteile mit sich bringt und sich daher als sinnvoll erweist.
Als Absicherung im hohen Alter
Viele Senioren, die in einem abbezahlten Objekt wohnhaft sind, beklagen im hohen Alter eine zu geringe Rente. Soll diese aufgebessert, der Lebensstandard in Form der eigenen vier Wände aber gesichert werden, ist ein Nießbrauch durchaus angebracht. Die Immobilie kann somit veräußert werden, während der Verkäufer vom Wohnrecht auf Lebenszeit Gebrauch machen kann.
Begleichung der Pflegekosten
Die Unterbringung der eigenen Eltern oder Großeltern in einem Pflegeheim ist eine kostspielige Angelegenheit, die vor allem auf Dauer zu einer finanziellen Belastung wird. Wer seinen Verwandten keine Geldsorgen bereiten möchte, kann sein Objekt an eine dritte Person vermieten und die Mieteinnahmen für die Tilgung der Pflegekosten verwenden.
Geringere Schenkungs- oder Erbschaftssteuer
Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, fallen für die Kinder oder Enkelkinder Steuern an. Ist für die Sache allerdings ein Zuwendungsnießbrauch oder Vorbehaltsnießbrauch eingetragen, kann diese Steuerlast durch eine Schenkung stark gesenkt oder gar nichtig gemacht werden. Da der Nießbrauch ein Kapitalwert ist, der denWert der Immobilie reduziert, wirkt sich dies auch auf anfallende Steuern aus. Somit kann der Nießbrauchnehmer seinen Nachkommen zu Lebzeiten etwas hinterlassen, weiterhin in seinen vier Wänden wohnhaft bleiben und die finanzielle Belastung für seine Angehörigen verringern.
Häufige Fragen
Was versteht man unter Nießbrauch?
Nießbrauch ist ein umfangreiches Recht für den Verkäufer einer Immobilie. Es ermöglicht ihm, trotz des Verschenkens oder Verkaufens weiterhin einen finanziellen oder persönlichen Nutzen aus seinem ehemaligen Objekt zu ziehen.
Wer sind die juristischen und wirtschaftlichen Eigentümer?
Bei dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie handelt es sich – im Falle eines eingetragenen Nießbrauchs – jeweils um den Besitzer. Der juristische Eigentümer ist dabei der Nießbrauchgeber, während der Nießbrauchnehmer den Eigentümer repräsentiert.
Wann endet der Nießbrauch?
Vonseiten des Käufers ist der Nießbrauch unkündbar. Auch, wenn dieser seine Immobilie an eine dritte Person veräußert, ändert sich an dem Nießbrauchrecht für den ursprünglichen Eigentümer nichts. Es erlischt üblicherweise erst mit dem Tod des Nießbrauchnehmers.
