Der Kauf einer Pflegeimmobilie gilt als eine sinnvolle Geldanlage und bietet Dir viele Vorteile. Zum einen sicherst Du Dir langfristige sowie sichere Mietrenditen und förderst zugleich den Bau von weiteren Pflegeeinrichtungen. Außerdem erhältst Du bis zu 25 % Zuschuss für die Investition, denn Pflegeimmobilien sind enorm wichtig für die Gesellschaft und werden deswegen gefördert. Trotz der vielen Vorteile gibt es natürlich auch Risiken, denn nicht jedes Objekt ist rentabel. Was Du beim Kauf einer Pflegeimmobilie beachten solltest, erläutern wir Dir im Folgenden.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Ob Pflegeheim, Seniorenzentrum oder Hospiz – diese und weitere Einrichtungen zählen zu den Pflegeimmobilien, auch Pflegeappartements genannt. Es handelt sich also um Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen, die privat oder staatlich geführt sind und ähnlich zu Mehrfamilienhäusern in Teileigentum aufgeteilt sind.
Beim Erwerb einer oder mehrerer Einheiten erhältst Du die Miete vom Vertreiber und schließt einen Pachtvertrag für 20 bis 25 Jahre ab. Auch bei einem Leerstand bist Du bestens abgesichert und erhältst nach wie vor die Rendite. Dadurch, dass der Betreiber sich um den anstehenden Verwaltungsaufwand kümmert, kannst Du Dich entspannt zurücklehnen.
Zu den Pflegeimmobilien zählen:
- Alters- und Pflegeheime
- Heime mit angeschlossener Pflege
- Betreutes Wohnen und Pflege
- Hospize
Hierbei wird zwischen förderungswürdigen und nicht förderungswürdigen Immobilien unterschieden. Altersgerechtes oder betreutes Wohnen werden nicht gefördert, während Hospize, Wohnheime für Menschen mit Behinderung sowie stationäre und psychiatrische Einrichtungen staatlich gefördert werden.
Wie hoch ist der Kaufpreis?
Wie bei herkömmlichen Immobilien ist es auch bei Pflegeimmobilien von mehreren Faktoren abhängig, wie viel Du für den Quadratmeter zahlst. Besonders der Standort ist hier ausschlaggebend für die Preisgestaltung. Zusätzlich spielt die Ausstattung der jeweiligen Einrichtung eine entscheidende Rolle – im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis zwischen 3000 und 4000 Euro. Der Vorteil: Die Preise für Pflegeimmobilien liegen deutlich unter denen einer Wohnimmobilie, deshalb lohnt es sich zu investieren.
Generell kannst Du Dich an der Regel orientieren: je höher der Quadratmeterpreis, umso besser die Ausstattung und Lage der Immobilie. Lass Dich vorher auf jeden Fall von einem Experten zur Mietrendite für Deine Investition beraten und mache nicht Dein eigenes Ding, wenn Du Dich nicht auskennst.
Nebenkosten bei Pflegeimmobilien
Wie bei jeder Immobilie zählen zu den Fixkosten beim Kauf auch die Nebenkosten. Bei Pflegeappartements in Wohn- und Pflegeheimen sind diese in einmalige und wiederkehrende Zahlungen aufgesplittet.
Einmalig
Zum Kaufpreis kommen beim Kaufprozess einmalige Erwerbskosten hinzu. Dazu zählen die Notargebühr und die Grunderwerbsteuer. Bei jedem Immobilienkauf wird ein Notar für die rechtliche Absicherung eingesetzt und mit Notargebühren zwischen 1,5 und 2,5 Prozent bezahlt.
Je nach Bundesland variiert die Grunderwerbsteuer in Deutschland von 3,5 bis zu 6,5 Prozent und muss bei jedem Kauf bezahlt werden. Während Du in Bayern und Sachsen den niedrigsten Steuersatz zahlst, zahlen Investoren in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland den höchsten Betrag.
Wiederkehrend
Die meisten der laufenden Nebenkosten tragen Bewohner und Betreiber einer Pflegeimmobilie. Du zahlst als Privatanleger nur Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für Dach und Fach. Die Dach- und Fachklausel steht für die tragende Konstruktion sowie das Äußere eines Gebäudes. Diese Instandhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrückstellung oder Reparaturfond) beträgt in der Regel 25 Cent pro Quadratmeter bei Neubauten und für Altbauten 75 Cent. Damit sparen sich die Betreiber eine Rücklage für etwaige Reparaturen an und Du zahlst im Monat nur zwischen 20 und 25 Euro für eine Einheit.
So klappt’s mit der Investition
Zu Beginn solltest Du Dich immer fragen, welche Anlagestrategie Du bevorzugst. Ob Eigen- oder Fremdkapital oder doch eine Kombination beider – wähle die Finanzierungsstrategie, die zu Deinen persönlichen Vorlieben passt. Bei der Nutzung von Fremdkapital kannst Du ziemlich günstige Darlehen ab 0,76 Prozent effektivem Jahreszins bei der KfW bekommen.
Die Mietlaufzeit beträgt mindestens 20 Jahre und die Rendite ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Du brauchst also keine Angst vor Mieteinbrüchen haben, denn die sind dadurch abgesichert. Die Indexierung meint, dass mit regelmäßigen Mietsteigerungen zu rechnen ist. Im Normalfall kannst Du hier mit einer Rendite von 3 bis 4 Prozent rechnen.
Du wirst als Eigentümer selbstverständlich auch ins Grundbuch eingetragen und ein Wiederverkauf ist ebenfalls zu jeder Zeit möglich. Hier ist der Zeitpunkt des Verkaufs ausschlaggebend: Verkaufst Du die Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf und erzielst dabei Gewinn, musst Du Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe hängt vom erzielten Gewinn sowie sonstigen Einkünften ab.
Ist eine Pflegeimmobilie etwas für Dich?
Bevor Du in eine Pflegeimmobilie investierst, frag Dich, ob Du eher ein Typ für eine sichere und langfristige Kapitalanlage bist oder ein risikofreudiger Typ. Von vielen als Sorglos-Immobilie betitelt, versprechen Pflegeimmobilien einen geringen Aufwand für Dich als Investor und eine große Sicherheit. Außerdem spricht die hohe Rendite im Vergleich zu anderen Immobilien für sich.
Schon seit langer Zeit sind Immobilien eine der sichersten und vor Inflation geschützten Anlageformen. Kommt es zur Inflation, steigt der Preis der Immobilie und das Geld verliert seinen Wert. Finanzierst Du eine Immobilie, bleibt der Nennwert der Schulden gleich, während der reale Wert inflationsbedingt sinkt. Deswegen hat dies in einigen Fällen sogar einen positiven Effekt für Dich.
Die Vorteile einer Pflegeimmobilie mit geringem Verwaltungsaufwand sind:
- Du musst keine Mietausfälle durch Leerstand fürchten
- Kein Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufwand, dies übernimmt der Betreiber
- Es locken attraktive Mietrenditen von 3 bis 4 Prozent, die inflationssicher sind
Vergleich Pflegeimmobilie vs. Privatimmobilie
Pflegeimmobilien sind durch ihren geringen Verwaltungsaufwand, Rendite bei Leerstand und geringen Risiken eine sichere Bank. Auf der anderen Seite stehen Privatimmobilien, die für Dich als Eigentümer mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden sind und eine geringere Mietrendite einbringen. Außerdem musst Du Dich bei einer Pflegeimmobilie nicht mit Mietnomaden oder zahlungsunfähigen Mieter rumschlagen.
6 gute Gründe für die Investition
Wie Du weißt, dient eine Pflegeimmobilie als sichere und für Dich planbare Kapitalanlage. Deswegen schätzen viele Anleger die Vorzüge, um fürs Alter vorzusorgen. Wir haben für Dich sechs Gründe gesammelt, um Dir bei der schwierigen Entscheidung einer Investition zu helfen:
- Finanziell abgesichert
Du erhältst eine langfristige Rendite und musst Dir über Mietausfälle keine Sorge machen.
- Finanzierung leicht gemacht!
Dank niedrigem Zinssatz bekommst Du momentan super Kredite. Kreditunternehmen fördern den Kauf von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage gerne.
- Tilgungszuschuss beim Neubau
Bei einem energieeffizienten Neubau fördert die KfW Bank Deine Immobilie mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 25 Prozent.
- Eintrag im Grundbuch
Du stehst als Eigentümer im Grundbuch und kannst Deine Immobilie verkaufen, verschenken, vererben oder verleihen.
- Du bist unabhängig
Du suchst nach einem sicheren, wertstabilen Investment? Dann sind Pflegeimmobilien das Richtige! Damit behältst Du Deine Unabhängigkeit von Finanzmärkten und Konjunkturschwankungen.
- Gesichertes Belegungsrecht
Oftmals haben Du und Deine Angehörigen bei eigenem Bedarf ein bevorzugtes Belegungsrecht für Heimplätze Deiner Betreibergesellschaft in der näheren Umgebung.
- Verwaltungsaufwand entfällt!
Du hast mit der Verwaltung des Pflegeheims nichts am Hut, darum kümmert sich der Betreiber. Deswegen dient eine Pflegeimmobilie vielen als passive Altersvorsorge.
Die Nachteile & Risiken
Neben den zahlreichen Vorteilen gibt es natürlich auch Nachteile und Risiken beim Erwerb einer Pflegeimmobilie. Diese sind aber im Vergleich zu anderen Anlageformen deutlich geringer. Auch bei einem Leerstand oder Mietausfällen erhältst Du Rendite, das einzig erwähnenswerte Risiko besteht, wenn der ganze Betrieb Konkurs anmeldet. Ist das Pflegeheim insolvent, gibt es im Normalfall verschiedene interessierte Pächter, um die Immobilie zu kaufen.
Achtest Du bei der Wahl des Anbieters auf wichtige Kriterien wie Lage und Infrastruktur der Immobilie, kannst Du das Restrisiko für Dich weitestgehend minimieren. Am besten sollte die Pflegeimmobilie in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern liegen und zwischen 80 und 100 Einheiten beinhalten. Am besten sammelst Du dazu vor der Investition die nötigen Informationen.
FAQ
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie bezeichnet Pflegeappartements oder andere Pflegeeinrichtungen, die als Seniorenheime dienen.
Welche Vorteile bietet eine Investition in eine Pflegeimmobilie?
Die Vorteile einer Pflegeimmobilie sind der geringe Verwaltungsaufwand, gesicherte Renditen, keine Mietausfälle sowie eine sichere Kapitalanlage. Deswegen erwerben immer mehr Leute Einheiten in Pflegeheimen und Co.
Welche Risiken bringt eine Pflegeimmobilie mit sich?
Das größte Risiko beim Erwerb einer Pflegeimmobilie ist, dass der Betreiber insolvent geht. Beachtest Du jedoch die wichtigen Faktoren bei Deiner Wahl, bist Du in den meisten Fällen auf der sicheren Seite.
