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Vermieterpfandrecht

Mietausfall, Mietnomaden oder Beschädigungen des Wohnraums – all das sind hohe finanzielle Belastungen deren Leidtragender am Ende Sie als Vermieter sind. Damit Sie Ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis absichern können, räumt das Gesetz dem Vermieter das sogenannte Pfandrecht ein (BGB §562). Hier erfahren Sie, unter welchen Bedingungen und wie Sie von Ihrem Pfandrecht Gebrauch machen können.

 

Mietausfall, Mietnomaden oder Beschädigungen des Wohnraums – all das sind hohe finanzielle Belastungen deren Leidtragender am Ende Sie als Vermieter sind. Damit Sie Ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis absichern können, räumt das Gesetz dem Vermieter das sogenannte Pfandrecht ein (BGB §562). Hier erfahren Sie, unter welchen Bedingungen und wie Sie von Ihrem Pfandrecht Gebrauch machen können.

Bedingungen zur Pfändung

Das Vermieterpfandrecht besteht grundsätzlich in jedem Mietverhältnis, kann jedoch von beiden Vertragsparteien vertraglich ausgeschlossen werden.

Zu den im Pfandrecht gesicherten Ansprüchen zählen die Forderungen aus dem Mietverhältnis:

  • Mietzahlungen

  • Schadenersatz wegen Beschädigungen

  • Voraus- oder Nachzahlungsansprüche von Betriebskosten

  • Räumungskosten

Pfändbare Gegenstände

Voraussetzung für eine Pfändung ist die Pfändungseignung der Sachen, die gepfändet werden sollen.. Von einer Pfändung ausgeschlossen sind Gegenstände des täglichen Lebensbedarfs. Außerdem dürfen nur solche Gegenstände gepfändet werden, deren Eigentümer der Mieter ist und die in den Mietraum mit eingebracht worden sind. Zudem müssen die Gegenstände beweglich sein.

Nach §811 ZPO lassen sich beispielsweise folgende Dinge von der Pfändung ausschließen:

  • Gegenstände des täglichen Lebensbedarfs (Kleidung, Betten, Waschmaschine etc.)

  • Immobilien und Grundstücke

  • Geleaste, gemietete oder geliehene Gegenstände

  • PKW

  • Gegenstände, die sich außerhalb des Mietobjektes befinden

  • Gegenstände des Ehepartners oder Beziehungspartners, sofern dieser nicht mit im Mietvertrag aufgeführt wird

  • Gegenstände von WG-Mitgliedern oder Untermietern

Wie wird das Pfandrecht durchgesetzt?

Trotz Ihrer Verärgerung gegenüber Ihrem Mieter sollten Sie besonnen handeln. Auch wenn der Mieter Ihren Forderungen nicht nachgekommen ist, haben Sie nicht das Recht, die Wohnung Ihres Mieters zu betreten, die Türschlösser auszutauschen oder dem Mieter seine Gegenstände einfach wegzunehmen.

So handeln Sie richtig:

  • Prüfen Sie zunächst, ob sich Ihre Forderungen eventuell durch die Kaution begleichen lassen.

  • Teilen Sie Ihrem Mieter schriftlich mit, dass sie von Ihrem Pfandrecht Gebrauch machen wollen und bitten Sie Ihn, die zu pfändenden Gegenstände herauszugeben oder beim Auszug in der Wohnung zu hinterlassen.

  • Räumen Sie Ihrem Mieter eine Frist von mindestens drei Wochen ein, in denen er die Möglichkeit hat, seine Schulden anderweitig zu begleichen.

  • Beantragen Sie schließlich einen Räumungstitel.

  • Ein Gerichtsvollzieher kann daraufhin die Wohnung betreten und alle zu pfändenden Gegenstände auflisten.

  • Über eine öffentliche Versteigerung werden schließlich die Beträge zur Schuldentilgung eingenommen.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

  • Das Pfandrecht erlischt dann, wenn sich die zu pfändenden Gegenstände nicht mehr in den gemieteten Räumlichkeiten befinden. Bedingung ist, dass der Vermieter von der Entfernung erfahren, und keinen Widerspruch eingelegt hat. Sie dürfen in diesem Fall von Ihrem Selbsthilferecht Gebrauch machen, und die Entfernung auch ohne gerichtliche Zustimmung verhindern. Dieser Widerspruch muss innerhalb eines Monats gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls erlischt das Pfandrecht. Gegenstände aus einer neuen Wohnung dürfen nicht mehr gepfändet werden.

  • Das Pfandrecht kann auch an denjenigen Gegenständen erlöschen, die aus der Wohnung entfernt wurden, sofern die verbliebenen Gegenstände zum Ausgleich der Forderungen ausreichen.

  • Wurde die Wohnung von einem neuen Besitzer übernommen, wird das Anwartschaftsrecht aufgehoben und das Pfandrecht erlischt ebenfalls.

 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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