Abmahnungen

Ständiger Lärm, Missachtung der Hausordnung oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung. All das sind Gründe, bei denen Ihnen als Vermieter der Kragen platzen könnte. Doch wann kann ich als Vermieter eine Abmahnung aussprechen, und wie hat diese auszusehen? Hier bekommen Sie einen Überblick über die wichtigsten Infos.

Gründe für eine Abmahnung

Grundsätzlich gilt: Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt, steht es dem Vermieter zu, die Kündigung auszusprechen (§573 Abs. 2 Nr. 1BGB). In den meisten Fällen muss einer unbefristeten Kündigung jedoch noch eine Mahnung vorausgehen. Die Abmahngründe eines Vermieters können ganz vielfältig sein. Im Falle einer schweren, vertraglichen Pflichtverletzung ist keine vorherige Abmahnung des Mieters notwendig und der Vermieter kann den Vertrag theoretisch fristlos kündigen:

AbmahngründeFristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich
Missachtung der Hausordnung (Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, etc.)Der Mieter gibt zu verstehen, dass er auf eine Abmahnung ohnehin nicht reagieren wird
Unerlaubte Untervermietung der WohnungVerzug der Mietzahlung um mehr als zwei Monate
Durchführen von unerlaubten, baulichen Veränderungen an der MietsacheUnerlaubte Nutzung der Mietsache zu gewerblichen Zwecken
Falsches Lüften und Heizen, dass zu Schimmelbildung führtUnerlaubte Nutzung der Mietsache zu gewerblichen Zwecken
Verspätete MietzahlungenUnerlaubte Untervermietung
Störungen durch unerlaubte Haustierhaltung

Dennoch ist es ratsam, auch in den zuletzt genannten Fällen (§573 Abs. 2 Nr. 1) von einer Abmahnung Gebrauch zu machen, bevor Sie ihrem Mieter fristlos kündigen. Vor dem Amtsgericht kann einer potenziellen, spätere Kündigung so mehr Gewicht verliehen werden. Eine Abmahnung ist eine konkrete Aufforderung des Vermieters, dieses vertragswidrige Verhalten nicht zu wiederholen und/oder zu beenden. Ist eine sofortige, fristlose Kündigung nicht direkt möglich, so ist die Abmahnung eine notwendige Voraussetzung, um den Mietvertrag anschließend fristlos kündigen zu können.

Form der Abmahnung

Eine Abmahnung ist im Grunde formlos möglich. Ihre Standpauke im Treppenhaus würde also schon als Mahnung zählen. Allerdings müssen Sie im Streitfall vor Gericht nachweisen können, dass Sie Ihren Mieter abgemahnt haben. Daher ist es besser, Sie reichen die Abmahnung schriftlich ein und gehen dabei auf die folgenden inhaltlichen Bestandteile ein:

  • Erwähnen Sie, dass es sich um eine Abmahnung handelt
  • Beschreiben Sie das beanstandete Verhalten (Vorwurf)
  • Nennen Sie die Pflichtverletzung der vertraglichen Vereinbarung
  • Fordern Sie Ihren Mieter auf, sich korrekt zu verhalten und beschreiben Sie das korrekte Verhalten
  • Bennen Sie die Konsequenzen für den Fall, dass die Pflichtverletzung fortgeführt wird
  • Adressieren Sie die Mahnung an alle im Vertrag eingetragenen Mieter und lassen Sie diese von allen Vermietern unterzeichnen

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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