Mieterhöhungen

Je höher die Miete, desto rentabler ist ein Objekt für Sie als Vermieter. Grundsätzlich können Sie die Höhe der Miete mit ihrem Mieter frei verhandeln. Dennoch ist jede Mieterhöhung an Bedingungen geknüpft. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter veranlasst. Um Streit zwischen Ihnen und Ihrem Mieter zu verhindern, sollten Sie die folgenden Maßgaben berücksichtigen, wann und in welcher Form Sie Mieterhöhungen durchführen dürfen.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Die Rahmenbedingungen zu Mieterhöhungen sind im BGB festgehalten.

Sie sind dann dazu berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen an ihrem Objekt durchgeführt haben, ein Index-, oder Staffelmietvertrag vorliegt oder die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In einigen Regionen werden Mieterhöhungen zusätzlich über die sogenannte Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse reguliert.

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen

Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen laut BGB §555b solche baulichen Veränderungen, die

  • zu nachhaltigen Energieeinsparungen führen (energetische Modernisierung),
  • nicht nachhaltige Primärenergie einsparen oder das Klima nachhaltig schützen, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
  • die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
  • keine Erhaltungsmaßnahmen sind oder
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Diese Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie als Vermieter mindestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen. Dann können Sie die jährliche Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen (vgl. BGB § 559).

BEISPIEL:
Modernisierungskosten: 30.000€
11% von 30.000€ = 3.300€
3.300€ / 12. Monate = 275€ monatliche Mieterhöhung zulässig

Index-, oder Staffelmietvertrag

Während des Mietverhältnisses können beide Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren, die in Form einer Staffel-, oder Indexmiete vorliegt. Diese Vertragsform beinhaltet bereits eine festgelegte, schrittweise Erhöhung der Mieten.

Staffelmiete: Dabei handeln beide Parteien eine jährliche Erhöhung der Miete aus und halten diese vertraglich fest (vgl. BGB § 557a).

Indexmiete: Beide Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete anhand eines Lebenshaltungsindexes angepasst wird, der vom statistischen Bundesamt ermittelt wird. Innerhalb der Gültigkeit einer Indexmiete kann eine sonstige Mieterhöhung nur dann erfolgen, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchzuführen hat, deren Umstände er nicht zu vertreten hat.

Mieterhöhungen nach ortsüblicher Vergleichshöhe

Als Vermieter können Sie eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, welche durchschnittlichen Beträge für Mietwohnungen in ihrer oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren erhoben worden sind. Es empfiehlt sich hier, die Mieterhöhungsmaßnahme auf den qualifizierten Mitspiegel zu beziehen (vgl. BGB §558 dc f.).  Dieser gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Kappungsgrenze (BGB §558 Abs. 3) besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren außerhalb nicht um mehr als 20 Prozent der Miete erhöhen darf. Herrscht in einer Gemeinde außerdem akuter Wohnungsmangel, so liegt die maximale Mieterhöhung sogar nur bei maximal 15%.

Zusätzlich soll die Mietpreisbremse den Anstieg der Mieten in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot eindämmen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das sogenannte „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Demnach dürfen in Gebieten mit besonders hohem Wohnraummangel die Mieten bei Neuvermietung einer Bestandswohnung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Welche Fristen gelten bei eine Mieterhöhung?

Der Vermieter muss seinen Mieter schriftlich über die Mieterhöhung in Kenntnis setzen. Ab dann besteht eine Frist bis zum Ende des nächsten Monats, in der der Mieter der Mieterhöhung entweder zustimmen, oder diese ablehnen kann. Stimmt der Mieter zu, wird die höhere Mietzahlung nach Ablauf der Frist fällig. Lehnt der Mieter ab, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Entscheidungsfrist Klage einreichen. Der Mieter kann eine Erhöhung jedoch nur dann ablehnen, wenn diese unberechtigt ist, d.h die Bedingungen zur Mieterhöhung nicht erfüllt wurden. Wird der Mieter gerichtlich zu einer Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, müssen die fehlenden (Erhöhungs-)Beiträge nachgezahlt werden. Für den Fall, dass der Mieter diesen Zahlungen nicht nachkommt, steht dem Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten ein Kündigungsrecht zu und er kann die Mietrückstände einfordern.

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

Weitere Artikel

Altes Haus kaufen

Historische Immobilien haben oftmals ihren ganz besonderen Charme. Alte Grundstücke sind meist besonders groß und verfügen über schöne große Gärten mit urigen Baumbeständen. Klassische Bauweisen mit Stuck und hohen Decken, knarrende Dielenböden und geräumige Treppenhäuser – viele schöne Eigenschaften, die für den Kauf eines alten Hauses sprechen. Nicht zuletzt kann man im Vergleich zu einem Neubau direkt einziehen und muss sich nicht mit vielen Bauplanungen herumschlagen.

Jedoch sollte man gerade bei alten Häusern mit einem hohen Modernisierungsaufwand rechnen, um nicht in eine Kostenfalle zu tappen. Wir zählen auf, welche Punkte Sie beachten sollten, wenn Sie sich für den Kauf eines alten Hauses entscheiden.

Weiterlesen »

(Energie-)Bedarfsausweis

Seit 2014 gilt in Deutschland eine Energieeinsparverordnung (EnEV), die bestimmte energetische Standards für Besitzer von Immobilien etablieren und den Energieverbrauch nachhaltig reduziert soll. Im Zuge dieser Verordnung wurde für bestimmte Immobilien ein Energieausweis verpflichtend. Dabei unterscheidet man zwischen einem sogenannten Energiebedarfsausweis und einem Energieverbrauchsausweis. Wir erklären Ihnen die Unterschiede zwischen den beiden Dokumenten, wozu Sie einen Energieausweis benötigen und wie Sie diesen erhalten.

Weiterlesen »

Mietspiegel-Auswertung

Seit Jahren steigen die Preise für Immobilien. Dadurch lassen sich immer höhere Mieteinnahmen erzielen. Eine Studie des Hamburger Forschungsunternehmen F+B hat die Mietspiegel in Deutschland im Jahr 2020 ausgewertet. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Fakten.

Weiterlesen »