TOP oder FLOP – In diesen Gegenden erzielen Sie die höchsten Renditen

Niedrige Zinsen und hohe Mieteinnahmen – Investitionen in Immobilien bilden derzeit ein attraktives Geschäft. Wer eine Immobilie kauft und anschließend weitervermietet, kann den eventuell angefallenen Kredit durch die Mieteinnahmen tilgen und zusätzliche Gewinne einfahren. Entscheidend für die Höhe der Gewinne ist dabei aber die Rendite. Wir zeigen Ihnen, in welchen Städten Deutschlands Sie besonders hohe Renditen erzielen können und wo sie derzeit besser nicht investieren sollten.

Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?

Die Rendite gibt an, welche Gewinne Sie mit einer Immobilie über einen langfristigen Zeitraum erzielen können. Dabei werden dem Ertragswert des Objektes dessen Mieteinnahmen gegenübergestellt. Die Bruttomietrendite lässt sich ganz einfach anhand folgender Formel berechnen:

Jahresnettokaltmiete / Immobilienkaufpreis x 100 = Bruttomietrendite in %

BEISPIEL:
Sie kaufen eine Immobilie für insgesamt 350.000€
Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 20.000€
20.000€ / 350.000 € x100 = 5,71 % Bruttorendite

In welchen Regionen wird die höchste Rendite erzielt?

Das Immobilienportal Immowelt hat anhand dieser Berechnung die Renditen von 40 deutschen Städten miteinander verglichen. Schnell wird deutlich: Die Renditen in Deutschland schwanken erheblich. Besonders Großstädte bieten solide, aber nicht besonders hohe Erträge. Die insgesamt lukrativsten Renditen werden im Osten Deutschlands und in NRW aufgrund der verhältnismäßig niedrigen Verkaufspreise erzielt. In Studenten-, und Großstädten herrscht vergleichsweise wenig Leerstand, die Renditen können dort aber aufgrund höherer Kaufpreise niedriger ausfallen. Es lohnt also, sich ein genaues Bild von der Verteilung der Renditen zu verschaffen, um eine finanziell lohnende Immobilie ausfindig machen zu können.

In diesen Städten lohnt es sich, zu investieren – wir erklären, warum!

In vielen deutschen Ballungsräumen ist das Wohnraumpotential bereits ausgeschöpft. Dennoch gibt es nach wie vor wachsende Städte, in denen sich der Immobilienkauf lohnen kann. Ein Beispiel dafür ist Mainz: Hier leben zahlreiche Studenten – weshalb vor allem kleine Mietwohnungen besonders nachgefragt werden. Insgesamt lassen sich hier Bruttorenditen von durchschnittlich 4,6 Prozent erzielen.

Auch in Leipzig lohnt sich der Wohnungskauf mit einer Rendite von 4,4%. Zum Vergleich: In München liegen die Renditen lediglich bei 3,1%. Das liegt daran, dass die Mieten dort weniger stark steigen als die Kaufpreise. Umgekehrt gibt es auch Städte, in denen die Renditen noch höher ausfallen, dort ist aber die Gefahr groß, dass die Immobilie leer steht und Sie keine Mieteinnahmen erzielen. 

Mit einer durchschnittlichen Rendite von 4,3% ist auch Hannover interessant für Anleger. Die Stadt boomt seit Jahren durch Zuwanderungen. Viele Studenten sorgen außerdem für eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. 

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?

Die meisten Renditen werden als Bruttorendite angegeben und beziehen sich auf den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Sollen jedoch noch Verwaltungs-, oder Instandhaltungskosten in die Berechnung mit einbezogen werden, so lässt sich daraus die Nettorendite berechnen. Von den Mieteinnahmen werden also noch einige Kosten abgezogen. Der sogenannte Jahresreinertrag fällt dadurch etwas geringer aus als die Nettomieteinnahmen und die entsprechende Rendite liegt folglich etwas unter der Bruttorendite. Sie sollten bei Ihren Vergleichen also immer darauf achten, welche Renditevariante berechnet wurde, und ob etwaige Nebenkosten schon mit einbezogen wurden.

(Jahresnettokaltmiete – Jahresnebenkosten) / Immobilienkaufpreis x 100 = Nettomietrendite in %

Achtung! Renditefalle!

Neben den Unterschieden die sich aus den verschiedenen Berechnungen von Brutto-, und Nettorendite ergeben, sollten Sie nicht auf vermeintlich hohe Erträge hereinfallen, bei denen die Anbieter mit einigen Tricks die Rendite von Objekten in die Höhe treiben:

  • Berechnung der Rendite aus der Warmmiete
  • Hausgeld nicht beachtet
  • Kaufnebenkosten nicht mit einbezogen

All diese Berechnungen vernachlässigen zusätzliche Kosten, die die Rendite auf dem Papier attraktiver erscheinen lässt, als sie tatsächlich ausfällt.

Tipps für Vermieter:
Machen Sie die Wahl einer Immobilie nicht ausschließlich von der Rendite abhängig, sondern bedenken Sie auch, dass die Gefahr von Mietausfällen in einigen Regionen besonders hoch ist.

Fallen Sie nicht auf außergewöhnlich hohe Renditen herein, sondern prüfen Sie immer genau, welche Kosten genau in die Berechnung der Rendite mit einbezogen wurden.

Renditeobjekte dienen vorrangig einer langfristigen Geldanlage: Oft lohnt sich ein Verkauf frühstens nach zehn Jahren, denn vorab greift die Spekulationsfrist: Verkaufen Sie ein Objekt vor Ablauf dieser Haltefrist, müssen die entstandenen Gewinne zu Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden.

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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