Altes Haus kaufen

Historische Immobilien haben oftmals ihren ganz besonderen Charme. Alte Grundstücke sind meist besonders groß und verfügen über schöne große Gärten mit urigen Baumbeständen. Klassische Bauweisen mit Stuck und hohen Decken, knarrende Dielenböden und geräumige Treppenhäuser – viele schöne Eigenschaften, die für den Kauf eines alten Hauses sprechen. Nicht zuletzt kann man im Vergleich zu einem Neubau direkt einziehen und muss sich nicht mit vielen Bauplanungen herumschlagen. 

Jedoch sollte man gerade bei alten Häusern mit einem hohen Modernisierungsaufwand rechnen, um nicht in eine Kostenfalle zu tappen. Wir zählen auf, was Sie Sie beachten sollten, wenn Sie sich für den Kauf eines alten Hauses entscheiden.

Altes Haus = hohe Kosten? 

Alte Häuser werden oft unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Der Verkäufer muss also nicht für solche Mängel haften, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, und von denen er nicht wusste. Sie sollten also bei den Besichtigungen besonders aufmerksam sein und verdächtige Stellen sorgfältig prüfen und gezielt auf bauliche Mängel achten. 

Es empfiehlt sich daher, bei einer Besichtigung einen Spezialisten (etwa einen Architekten oder Bausachverständigen) heranzuziehen. Mit Hilfe eines Wertgutachtens stellen Sie sicher, dass Sie einen angemessenen Preis für eine Immobilie bezahlen und können vorab einschätzen, welche Sanierungskosten noch auf Sie zukommen werden. 

Je älter ein Haus, desto mehr Geld müssen Sie für Sanierungen einplanen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick darüber, mit welchen Kosten Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis für Sanierungen etwa rechnen müssen (natürlich immer abhängig vom Zustand des einzelnen Objektes): 

Baujahr Geschätzter Sanierungsaufwand 
1930 oder eher 50% des Kaufpreises 
Nachkriegszeit 40% des Kaufpreises 
1970er oder 1980er Jahre  30% des Kaufpreises  
Neuere Immobilien  Auch hier müssen für kleinerer Renovierungen bis zu 10% des Kaufpreises eingeplant werden 

Veraltete Heizung

Ein besonderes Augenmerk bei der Besichtigung sollte der Heizungsanlage gelten. Einige veraltete Heizungen müssen inzwischen durch modernere, energieeffizientere Heizungen ersetzt werden. Auch alte Öfen müssen so ersetzt oder modernisiert werden, so dass sie den aktuellen Bestimmungen zu Grenzwerten gerecht werden. 

Schimmelbildung

Auch Feuchtigkeit und damit verbundene Schimmelbildung ist ein häufiges Problem in alten Gebäuden. Riecht es in dem alten Haus modrig oder ist eventuell schon Schimmel sichtbar? Dann sollten Sie die Ursache ausfindig machen und die Kosten für eine Beseitigung durch einen Sachverständigen überprüfen.  

Schlechte Wärmedämmung

In Zeiten des Klimawandels und steigenden Energiepreisen ist es sinnvoll, seine Immobilie energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Eine schlechte Isolierung führt zu einer regelrechten Energieverschwendung und damit unnötigen Kosten und Umweltbelastungen. Schon mit verhältnismäßig einfachen Maßnahmen lassen sich große Unterschiede erzielen und langfristig Kosten einsparen. 

Haustechnik 

So selbstverständlich es heute auch ist, manche alte Häuser verfügen unter Umständen nicht über einen Telefon-, oder Internetanschluss. Sie sollten also vor dem Kauf unbedingt überprüfen lassen, wie viel Geld sie noch in technische Nachrüstungen investieren müssen. In besonders alten Häusern ist eventuell nicht einmal ein Wasser-, oder Kanalisationsanschluss vorhanden. Bei alten Rohren besteht zudem die Gefahr, dass diese Blei enthalten und sollten umgehend ausgetauscht werden, da diese gesundheitsschädlich sind. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie eine Trinkwasseranalsyse durchführen lassen, um das Trinkwasser auf gefährliche Krankheitserreger wie Legionellen zu überprüfen. 

Schadstoffe

Neben Bleileitungen wurden in vielen alten Immobilien weitere Materialien verbaut, die gesundheitsschädliche Substanzen enthalten und daher entfernt werden sollten.  In den 1960er und 1970er Jahren wurde häufig Asbest in Boden-, und Fassadenplatten verbaut. Asbest ist sehr schädlich und muss aufwendig und unter Einhaltung von Sicherheitsvorkehrungen entsorgt werden – eine kostspielige Angelegenheit. Auch sogenanntes PCP und Lindan – Holzschutzmittel – wurden in vielen alten Häusern verwendet und sind sehr schädlich.  

Fördergelder nutzen 

Insbesondere für die Sanierung, die die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern, lassen sich diverse Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen. Es ist also sinnvoll, sich vor dem Kauf eines Hauses auch über Fördermöglichkeiten zu informieren, um einen Überblick über potenzielle Kosteneinsparungen zu erhalten.   

Denkmalgeschützte Häuser 

Denkmalgeschützte Häuser dürfen nicht ohne Absprache mit den Behörden und unter Einhaltung der jeweiligen Auflagen saniert werden. Auch die Unterhaltung und Pflege solcher Immobilien gestaltet sich oft besonders aufwendig. Allerdings können auch hier viele Sanierungsarbeiten steuerlich abgesetzt werden.   

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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