Bauliche Veränderungen

Die Heizung in der Wohnung, die Sie vermieten, ist schon ziemlich in die Jahre gekommen. Sie beschließen daher, die alte Anlage gegen ein neues Modell zu ersetzen. Das ist nicht nur deutlich umweltfreundlicher, die neue Heizung verbraucht auch deutlich weniger Energie und ihr Mieter kann eine Menge Heizkosten einsparen. Eigentlich eine WIN-WIN -Situation. Aber wie gehen Sie die Umbaumaßnahme an, und wann und wie müssen Sie Ihren Mieter über Umbaumaßnahmen informieren?

Wann müssen Sie Ihren Mieter über eine bauliche Veränderung informieren?

Im Mietrecht wird zwischen Modernisierungs-, und Instandhaltungsmaßnahmen unterschieden. Zu den Instandhaltungsmaßnahmen zählen all jene Bauvorhaben, die der Erhaltung und Instandsetzung der Mietsache dienen (§555a BGB). Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig über die Instandsetzungmaßnahmen informieren, es sei denn, diese hat nur unwesentliche Auswirkungen auf die Mietsache und muss umgehend durchgeführt werden.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die

  • Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird,
  • der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • neuer Wohnraum geschaffen wird,
  • oder die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die nicht zu einer Erhaltungsmaßnahme zählen (§555b).

Wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen an Ihrer Mietsache planen, so müssen Sie Ihren Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich informieren.

Die Modernisierungsankündigung ist neben der Frist auch formgebunden und muss die folgenden Inhalte aufweisen (§555c BGB)

  • Die Art und den Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
  • Den voraussichtlichen Beginn und die voraussichrliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
  • Den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Diese Anforderungen gelten ebenfalls nicht für solche Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Auswirkung auf die Mietsache verbunden sind und die Miete nicht wesentlich erhöht.

Ihre Planungen, die Heizungsanlage in Ihrer Mietwohnung austauschen zu wollen, ist also eindeutig eine Modernisierungsmaßnahme und sie müssen sie anhand der oben aufgeführten Bedingungen ankündigen.

Muss Ihr Mieter die Baumaßnahmen akzeptieren?

Nur wenn die Ankündigung rechtens ist, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme in seiner Wohnung dulden. Auch eine vorher vereinbarte Klausel im Mietvertrag entbindet den Vermieter weder von seiner Ankündigungspflicht noch der dreimonatigen Vorlaufzeit. Eine solche Klausel ist nicht gültig. Haben Sie von Ihrem Mieter noch keine Erlaubnis erhalten, so dürfen die Umbauarbeiten noch nicht beginnen. Wichtig ist auch, dass durch die Arbeiten keine zu großen Schäden an der Wohnung entstehen, durch die die Wohnung unbewohnbar wird. Kommt es infolge der Bauarbeiten zu Aufwendungen für den Mieter, weil dieser die Wohnung beispielsweise neu streichen oder tapezieren muss, so müssen Sie als Vermieter für mögliche Maler-, und Tapezierarbeiten aufkommen und für dieses auf Wunsch des Mieters in Vorleistung gehen.

Wichtig ist, dass Sie Ihrem Vermieter durch die Bauarbeiten keine zu großen Umstände zumuten. Dabei entscheidet jedoch der Grund für die Umbaumaßnahme. Muss Ihr Mieter die Wohnung vorübergehend verlassen, so kann dieser von Ihnen die Erstattung von Hotelkosten etc. verlangen. Kommt bei den Bauarbeiten Mobiliar zu Schaden, so müssen Sie dafür aufkommen. Eine Ankündigung von Baumaßnahmen räumt Ihrem Mieter eine außerordentliche Kündigungsfrist ein. Er hat dadurch die Möglichkeit, bis zum Ablauf des nächsten Monats fristgerecht zu kündigen (§ 555 e).

Tipps für Vermieter
Kommunizieren Sie Ihr Modernisierungsvorhaben so früh wie möglich mit Ihrem Mieter. Machen Sie sich bewusst, dass eine Baumaßnahme den Mieter belastet und rechnen Sie damit, dass dieser von seiner außerordentlichen Kündigungsfrist Gebrauch macht.

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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