Eigenbedarfskündigung

Schon seit geraumer Zeit besitzen Sie eine schöne Immobilie in der Innenstadt, die bislang immer vermietet war. Jetzt, da Ihre Kinder aus dem Haus sind, würden Sie gerne etwas zentraler wohnen. Sie beschließen, Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Aber welche Ansprüche machen Eigenbedarf geltend, welche Fristen müssen Sie einhalten und kann der Mieter Ihrer Kündigung widersprechen? Wir geben einen Überblick, was es zu beachten gilt.

Als Vermieter dürfen Sie das Mietverhälntis nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie den Wohnraum für sich, einen Ihnen nahestehenden Verwandten oder einen Angehörigen Ihres Haushalts benötigen. Außerdem müssen Sie nachweisen, dass Sie tatsächlich den gesamten Wohnraum benötigen und müssen dies in der Kündigung begründen. Ob die Größe der Wohnung dabei angemessen ist, können Sie selbst bestimmen, sofern die angegebene Wohnfläche nicht weit überhöht ist. Eine 220 Quadratmeter-Wohnung für eine Einzelperson wäre beispielsweise unverhältnismäßig.

Diese Fälle erlauben es, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen:

  • Sie selbst benötigen die Wohnung, da sich Ihre Familie bspw. durch die Geburt Ihres Kindes vergrößert, oder Sie einen neuen Job angenommen haben, durch den Sie mit dieser Wohnung einen kürzeren Weg zur Arbeit haben.
  • Ihre Eltern sind pflegebedürftig und benötigen die Wohnung, damit Pflegepersonal mit einziehen kann.
  • Sie benötigen die Wohnung für eines Ihrer Kinder oder andere nahe Verwandte.
  • Sie benötigen die Wohnung für andere, entferntere Verwandte, zu denen Sie eine enge Beziehung pflegen.
  • Sie benötigen die Wohnung für Haushaltspersonal (z.B. ein Au-Pair).
  • Sie (oder Ihre nahen Verwandten) möchten die Wohnfläche gewerblich nutzen.
  • Sie benötigen die Wohnung als Zweitwohnsitz, da Sie beispielsweise aus beruflichen Gründen häufig in der Nähe der Wohnung sind und andernfalls immer ein Hotel buchen müssten.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist hingegen unzulässig, wenn diese rein wirtschaftlich begründet ist und eine Neuvermietung oder ein Verkauf Ihnen höhere Mieteinnahmen verspricht. Lediglich in einer belegbaren wirtschaftlichen Notlage dürfen Sie das Mietverhältnis aus finanziellen Aspekten kündigen.

Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Die Fristen für die Eigenbedarfskündigung richten sich nach der Dauer des vorherigen Mietverhältnisses:

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist wegen Eigenbedarfs
< 5 Jahre3 Monate
> 5 Jahre6 Monate
> 8 Jahre9 Monate

Wenn Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, sollten Sie bzw. Ihre Angehörigen zeitnah in die Wohnung einziehen. Zwar gilt hier keine gesetzlich vorgeschriebene Frist, aber Sie müssen die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigen, um überhaupt von Ihrem Eigenbedarfskündigungsrecht Gebrauch machen zu können. Ein Missbrauch dieses Kündigungsrechtes ist dabei verboten und kann dazu führen, dass Sie für die Umzugskosten Ihres Mieters aufkommen müssen, oder diesen gar wieder in seine Wohnung einziehen lassen müssen.

Kündigungssperrfrist

Haben Sie die Wohnung erst kürzlich von einem anderen Vermieter erworben, so besteht gemäß §577a BGB eine gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren, vor deren Ablauf Sie Ihrem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen. Diese Frist kann in einigen Regionen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn dort der Wohnraum besonders knapp ist. In welchen Städten und Gemeinden die verlängerten Kündigungssperrfristen gelten, erfahren Sie hier.

Härtefallregelung

Befindet sich Ihr Mieter in einer Extremsituation, in der für Ihn ein Auszug nicht zumutbar wäre, so greift in bestimmten Fällen eine Härtefallregelung. Gemäß §574 BGB  kann ein Mieter der Kündigung widersprechen, wenn „die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder seine Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. […] Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum unter zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Dabei reichen Alter oder Krankheit des Bewohners nicht alleinig als Härtefall aus und lassen keine pauschalen Urteile zu. Gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes müssen Härtefälle durch ein gerichtliches Sachverständigen-Urteil belegt werden. Möchte der Mieter von dieser Regelung Gebrauch machen, so muss er spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses Einspruch gegen die Kündigung erhoben haben.

Tipps für Vermieter:
Planen Sie Ihre eigene Zukunft weit genug im Voraus und behalten Sie die jeweils gültigen Kündigungsfristen gegenüber Ihrem Mieter im Auge. Rechnen Sie außerdem damit, dass Ihr Mieter einen Einspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs erhebt und sich der gesamte Kündigungsprozess dadurch in die Länge ziehen kann. Suchen Sie bereits vor der schriftlichen Kündigung das Gespräch mit Ihrem Mieter. Für diesen ist die Kündigung unter Umständen ein Schock. Die persönliche Darlegung Ihrer Umstände kann direkt zu Beginn deeskalierend wirken und so einer Verzögerung des Auszugs vorbeugen. .Ziehen Sie auch eine Abfindung des Mieters in Erwähnung: Auf einem notariellen Treuhandkonto können Sie beispielsweise einen Beitrag zu den anfallenden Umzugskosten hinterlegen, dessen Auszahlung jedoch an die frist- und ordnungsgemäße Räumung der Wohnung gebunden ist. Unter Umständen ist diese Variante günstiger als ein langwieriges Widerspruchsverfahren.

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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