Erbschaftssteuer bei Immobilien

In einem Todesfall kommt neben der Trauer leider oft noch eine Menge Bürokratie auf die Hinterbliebenen zu. So auch dann, wenn eine Immobilie vererbt wird. Dabei führt nicht selten die Erbschaftssteuer zu Verwirrung und Verunsicherung. Wir erklären Ihnen, wann und in welcher Höhe die Erbschaftssteuer bei Immobilien fällig wird und wie Sie Steuern einsparen können. 

Die Erbschaftssteuer wird im Erbschaftssteuer-, und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt. Die Höhe der Steuer richtet sich jeweils nach der Höhe des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad zu der verstorbenen Person, sofern der jeweils geltende Steuerfreibetrag überschritten ist. Grundsätzlich gilt: Je entfernter der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe, desto höher fällt die Steuerbelastung aus. 

Steuerfreibetrag  

Der Steuerfreibetrag gibt die Grenze an, bis zu der keine Steuer für ein Erbe gezahlt werden muss. Die Höhe des Steuerfreibetrages richtet sich nach der jeweiligen Steuerklasse, der ein Erbe zugeordnet ist. Die Steuerklasse variiert je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser. Demnach unterscheidet man zwischen den folgenden drei Steuerklassen: 

Steuerklasse  Steuerfreibetrag 
1. Ehegatte und Lebenspartner 
2. Kinder und Stiefkinder 
3. Abkömmlinge der in Nummer 2. genannten Kinder und Stiefkinder   

4. Die Eltern und Großeltern 
500.000€ 
400.000€ 
200.000€ /400.000€ (wenn Eltern bereits verstorben) 
100.000€ 
II 1.Geschwister 
2. Kinder der Geschwister
3. Stiefeltern 
4. Schwiegerkinder 
5. Schwiegereltern  
6. Geschiedene Ehegatten oder Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft 
je 20.000 €
III Alle übrigen Erwerber  20.000€ 
(Abbildung 1)

Höhe der Erbschaftssteuer  

Übersteigt das Erbe die Höhe des jeweils zulässigen Steuerfreibetrages, so wird die Erbschaftssteuer fällig. Auch diese ist abhängig von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. 

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis…€ Steuerklasse I Erbschaftssteuersatz in % Steuerklasse II Erbschaftssteuersatz in % Steuerklasse III Erbschaftssteuersatz in % 
75.000€ 15 30 
300.000€ 11 20 30 
600.000€ 15 25 30 
6.000.000€ 19 30 30 
13.000.000€ 23 35 50 
26.000.000€ 27 40 50 
über 26.000.000€ 30 43 50 
(Abbildung 2) Quelle: Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz 
 

Immobilienerbe 

Für das Erbe einer Immobilie ist der Verkehrswert der maßgebliche Faktor für die Erbschaftssteuer. Dieser wird vom Finanzamt ermittelt. Neben den zuvor genannten Faktoren (Steuerfreibetrag und Erbschaftssteuersatz) entscheidet auch die Art der weiteren Verwendung und die Nutzungsart über die Höhe der Erbschaftssteuer für Immobilien. 

  • Vermietete Immobilie: Erbt man eine vermietete Immobilie, so müssen lediglich 90% des Verkehrswertes versteuert werden. Je nach Verkehrswert der Immobilie und Steuerklasse des Erbes kann das sogar dazu führen, dass das Erbe komplett von der Erbschaftssteuer befreit ist. 
  • Familienheim: Wurde die Immobilie bis zum Todesfall vom Erblasser bewohnt und danach vom Ehepartner oder einem Kind des Verstorbenen für mindestens zehn weitere Jahre bewohnt, dann fällt keine Erbschaftssteuer für die Hinterbliebenen an. 

Die Wohnfläche der Immobilie darf dabei eine Größe von 200 mnicht überschreiten. Wird die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten, so wird die Erbschaftssteuer noch nachträglich fällig. 

Erbschaftssteuer sparen 

Es lässt sich vor allem dann Erbschaftssteuer sparen, wenn der Erblasser noch zu Lebzeiten ein Testament verfasst, dass die Erbansprüche gegenüber den gesetzlichen Erbansprüchen so festlegt, dass möglichst günstige Steuerkonstellationen zustande kommen. Außerdem können Erben die geerbte Immobilie für zehn Jahre bewohnen, um die Erbschaftssteuer zu umgehen. 

Eine andere Möglichkeit ist, das vorhandene Vermögen ebenfalls noch vor dem Tod des Erblassers in Form von Schenkungen an die Erben zu übertragen. Auch für Schenkungen gelten Steuerfreibeträge. Da diese im 10-Jahres-Rhythmus gelten, kann der Freibetrag mehrfach genutzt werden. 

Beispiel für die Berechnung der Erbschaftssteuer 

Auf den ersten Blick mögen die gesetzlichen Regelungen für große Verwirrung sorgen. Wir wollen daher an einem einfachen Beispiel verdeutlichen, wie man die Erbschaftssteuer unter Berücksichtigung der Steuerklasse, dem Steuerfreibetrag und dem Steuersatz berechnet. 

Herr Müller wird nach dem Tod seiner Mutter zum Alleinerben ihres Hauses. Für die Immobilie wurde ein Verkehrswert von 600.000€ ermittelt. 

Als Kind der Verstorbenen wird Herr Müller der Steuerklasse I zugeordnet und hat einen Steuerfreibetrag von 400.000€ (Abbildung 1).  

Der Verkehrswert der Immobilie übersteigt jedoch den Steuerfreibetrag um 600.000€ – 400.000€= 200.000€. Es müssen also Erbschaftssteuern auf den steuerpflichtigen Erwerb von 200.000€ gezahlt werden. 

Jetzt kommt die zweite Abbildung zum Einsatz. Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von 200.000€ und der Zuordnung zur Steuerklasse I wird demnach ein Erbschaftssteuersatz von 11% fällig. 

200.000€ x 11% = 22.000€.  –> Herr Müller muss also für sein Erbe (die Immobilie) insgesamt 22.000€ Erbschaftssteuer zahlen. 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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