Wohngemeinschaften

Wohngemeinschaften sind eine beliebte und verbreitete Wohnform. Was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Wohnung an eine WG vermieten möchten und wie sich dies auf den Mietvertrag auswirkt, erklären wir Ihnen hier.

WG-Gründung  

Besonders junge Leute wie Studenten oder Auszubildene verfügen oftmals nicht über die finanziellen Mittel um sich eine eigene Mietwohnung leisten zu können. Viele leben ohnehin nicht gerne alleine. Die Lösung: Wohngemeinschaften, bei denen sich mehrere Personen eine Wohnung teilen. In der Regel bezieht jeder Bewohner ein eigenes Zimmer, die Küche und das Bad werden gemeinschaftlich genutzt.   

Möchte Ihr Mieter Ihre Wohnung in eine WG umfunktionieren, so benötigt er dafür gemäß §540 BGB Ihre Erlaubnis. Diese müssen Sie grundsätzlich erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wohngemeinschaft hat. Sie können die WG-Gründung nur ablehnen, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder Sie Ihnen aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.  Wird die Wohnung allerdings ohne Ihre Erlaubnis als WG genutzt, können Sie Ihren Mieter abmahnen und auf Unterlassung klagen, oder aber wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache sogar kündigen.

Stimmen Sie einer WG-Gründung zu, gilt es jedoch einige Besonderheiten zu beachten, die in einem üblichen Mietverhältnis sonst nicht bestehen. Dabei ist es entscheidend, einen passenden Mietvertrag für die Wohngemeinschaft (WG) auszuwählen. Rein rechtlich unterscheidet sich ein WG-Mietvertrag nicht von einem konventionellen Mietverhältnis, formal stehen jedoch drei verschiedene Alternativen zur Wahl:  

Ein Hauptmietvertrag mit Untermietervertrag/-verträgen 

Bei dieser Form schließen Sie den Mietvertrag nur mit einem Hauptmieter ab. Dieser kann dann freie Räumlichkeiten an weitere Untermieter mittels eines Untermietvertrages untervermieten. Allerdings benötigt der Hauptmieter zunächst Ihre Zustimmung zur Weitervermietung (§ 540 BGB). Lehnen Sie die Untermiete jedoch ohne triftige Begründung ab, so kann Ihr Mieter das Hauptmietverhältnis außerordentlich mit einer gesetzlichen Frist kündigen. Bei dieser Vertragsform haftet der Hauptmieter alleinig gegenüber dem Vermieter. Ein Hauptvertrag ist insbesondere dann vorteilhaft, wenn der Hauptmieter langfristig beabsichtigt, die Wohnung alleine zu nutzen.  Ist ein Bewohner der Hauptmieter und alle anderen seine Untermieter, so muss der Vertrag nur dann geändert werden, wenn der Hauptmieter auszieht. 

Alle Mieter sind Hauptmieter 

Auch bei dieser Variante wird nur ein einzelner Mietvertrag abgschlossen, allerdings besteht dieser dann zwischen Ihnen und allen WG-Mitgliedern als gleichberechtigte Hauptmieter. Bei dieser Vertragsform haben alle Mieter die gleichen Rechte und Pflichten und haften Ihnen gegenüber gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB).  

Sind alle Bewohner Hauptmieter, so muss bei Auszug eines WG-Mitglieds die Änderung entsprechend im Mietvertrag vermerkt werden, oder aber ein völlig neuer Vertrag aufgesetzt werden. 

Eigener Mietvertrag für jeden Bewohner   

Diese Vetragsform eignet sich insbesondere für sogenannte „Zweck-WGs“, d.h. Wohngemeinschaften, die nur auf begrenzte Zeit angelegt sind und nur den Zweck des Wohnens erfüllen sollen, nicht aber auf familiäre oder freundschaftliche Beziehungen zwischen den einzelnen Bewohnern abzielen. Dabei schließt jeder Bewohner einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter ab. Zieht ein Mitbewohner aus, so sind die anderen WG.Mitglieder davon nur wenig betroffen. Sie als Vermieter können bei dieser Vertragsform einen Nachmieter bestimmen. Diese Form ist für Sie als Vermieter vermutlich am aufwendigsten, da Sie einen höheren Verwaltungsaufwand als bei den anderen Vertragsformen haben. 

Mietkaution 

Je nach Mietverhältnis gestalten sich auch die Regeln zur Mietkaution unterschiedlich. Bei einem Hauptmieter mit Untermietvertrag beziehen Sie die Kaution nur vom Hauptmieter und zahlen diese nach Vertragsende auch nur an diesen zurück. Sind alle Bewohner gleichberechtigte Mieter, so wird auch die Kaution entsprechend gesplittet und anschließend wieder aufgeteilt. Verfügt jeder Mieter über einen individuellen Vertrag, so erhalten Sie auch die Kaution von jedem Mitglied separat.  

Tipps für Vermieter:  Überlegen Sie genau, welche Form des Mietvertrages für Sie am sinnvollsten ist. Dazu sollten Sie klären, ob es sich um eine „Zweck-WG“ handelt und in welchen Abständen Sie damit rechnen müssen, dass einzelne Mieter die Wohnung verlassen. 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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