Wohnungsübergabe

Die Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Termin zum Ende eines Mietverhältnisses. Als Vermieter möchten Sie die Wohnung möglichst gut zurückerhalten, um sie ohne großen Aufwand und Kosten zeitnah an einen neuen Mieter zu übergeben. Wir erklären Ihnen, was Sie bei der Wohnungsübergabe beachten sollten und in welchem Zustand Ihr Mieter die Wohnung an Sie zurückgeben sollte. 

Wann findet die Übergabe statt? 

Endet das Mietverhältnis, so erlischt das Recht des Mieters zur Nutzung der Mietsache und er muss Ihnen als Vermieter die Wohnung „zurückgeben“. Diese Übergabe muss jedoch nicht zwingend am Stichtag des Vertragsendes geschehen. Fällt das Ende des Mietverhältnisses auf einen Sonn-, oder Feiertag, so muss Ihr Mieter Ihnen die Wohnung erst zum nächsten Werktag überlassen.  

Ihr Mieter muss sich nicht auf eine Übergabe einlassen, die noch vor dem Ablauf der Kündigungsfrist liegt. Umgekehrt können die Mieter das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden, wenn sie den Schlüssel eher zurückgeben. Treffen Sie aber eine für beide Parteien akzeptable Vereinbarung in Form einer Aufhebungsvereinbarung, kann der Mieter die Miete anteilig von Ihnen zurückverlangen.  

Für Sie als Vermieter ist die Übergabe ein Pflichttermin. Erscheinen Sie nicht zu dem vereinbarten Termin, so dürfen Sie im Nachhinein keine Mängel mehr aus der Kaution begleichen, sondern müssen diese dem Mieter zurückerstatten. 

Wohnungsübergabeprotokoll  

Um Streitigkeiten zu verhindern, sollte sowohl bei der Wohnungsübergabe zum Ein-, als auch zum Einzug ein sogenanntes Übergabeprotokoll angefertigt werden. Dieses Dokument dient als Beweisstück für den Zustand der Wohnung inklusive möglicher Mängel. Außerdem sollte es eine Übersicht über die Zählerstände von Wasser, Strom und Gas enthalten. Das Übergabeprotokoll stellt rechtlich ein sogenanntes „negatives Schuldanerkenntnis dar. Alles was nicht in diesem Protokoll vermerkt ist., existiert rechtlich nicht. Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, können Sie später nicht mehr beanstanden.  

Schlüsselübergabe 

Normalerweise vereinbart der Vermieter einen gemeinsamen Übergabetermin mit seinem Mieter, an dem er den Besitz an der Mietsache in Form der Schlüssel zurückerhält. Diese muss nicht zwingend in der Wohnung durchgeführt werden. Es reicht nicht, die Schlüssel einfach in der Wohnung zu hinterlassen oder in den Briefkasten des Vermieters zu werfen.  Der Mieter muss Ihnen die Schlüssel ausdrücklich aushändigen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie Ihrem Mieter die Übergabe mit einem Empfangsprotokoll bestätigen. Der Mieter händigt Ihnen dabei alle Schlüssel zu der Wohnung aus. Hat er während der Mietdauer weitere Schlüssel zu der Wohnung anfertigen lassen, so müssen diese entweder unbrauchbar gemacht werden, oder aber Sie erstatten Ihrem Mieter die Anfertigungskosten. Fehlen Schlüssel, so muss der Mieter für Ersatzschlüssel oder im schlimmsten Fall sogar für neue Schlösser aufkommen.  

Was sollten Sie bei der Wohnungsübergabe überprüfen?  

Der Mieter muss Ihnen die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überreichen. Überprüfen Sie die Wohnung also auf Mängel, die nicht auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. 

Sie können nur dann vom Mieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn dieser die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen hat oder für die Reparaturen entschädigt wird. Darüber hinaus gehende Klauseln zu Renovierungsarbeiten im Mietvertrag sind unwirksam. Um bei der Übergabe auch wirkliche alle Mängel erkennen zu können, sollte die Übergabe entweder bei Tageslicht oder mit Hilfe einer leuchtstarken Lampe durchgeführt werden.

Schönheitsreparaturen 

Wenn Ihr Mieter die Wohnung bei seinem Einzug frisch gestrichen übernommen hat, dann kann der Mietvertrag auch eine entsprechende Rückgabeklausel enthalten, die ihn zum Renovieren der Wohnung vor der Rückgabe verpflichtet. Doch viele dieser Klauseln sind unwirksam.  

Laut Mietrecht zählt zu den Schönheitsreparaturen: 

  • Tapezieren, Streichen und Kalken der Decken und Wände, 
  • Streichen des Fußbodens und  
  • Streichen von Heizkörpern, Fenstern und Türen (von innen). 

Alle darüber hinausgehenden Forderungen im Mietvertrag sind unwirksam. Ob der Mieter die Reparaturen wie Streichen oder ähnliches durchführt oder dafür einen Experten beauftragt, kann er selbst entscheiden, solange die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. 

Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Klausel, so muss der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug nicht renovieren. Laut BGB ist dann der Vermieter verpflichtet, „den Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ (BGB §535 (1)). Der Mieter muss auch dann keine Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn er die Wohnung selbst in einem unrenovierten Zustand übernommen hat.  

Besenreine Übergabe

So lautet die klassische Formulierung im Mietvertrag. Und die darf Ihr Mieter durchaus wörtlich nehmen. Demnach muss er lediglich grobe Verschmutzungen entfernen, etwa die Wohnung mit einem Besen kehren oder staubsaugen. Die Fenster muss er nicht putzen, sondern nur Klebereste oder ähnliches entfernen. 

Befinden sich Dübellöcher in der Wand, so dürfen diese bleiben, sofern es nicht übermäßig viele sind. Auch die Küche muss nicht ausgiebig geputzt werden. Es reicht, wenn der Mieter die Flächen abwischt und den Kühlschrank ausleert.  

Mangel oder normale Gebrauchsspur?

Natürlich hoffen Sie als Vermieter, die Wohnung in einem möglichst guten Zustand aufzufinden und schnell wieder vermieten zu können. Aber nicht jede Gebrauchsspur ist ein Mangel und muss vom Mieter behoben werden. Normale Abnutzungserscheinungen sind etwa leichte Kratzer im Parkett oder Gebrauchsspuren im Eingangsbereich. Auch einen verkalkten Duschkopf oder verfärbte Fugen dürfen Sie bei der Wohnungsübergabe nicht beanstanden. 

Fallen Ihnen aber gröbere, vermeidbare Schäden auf, so können Sie dafür auch nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz von Ihrem Mieter einfordern. Was es dabei zu beachten gilt und welche Fristen Sie einhalten müssen, erfahren Sie hier

Nach spätestens einem halben Jahr müssen Sie jedoch alle denkbaren Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter geprüft haben, und Ihm seine Kaution zurückzahlen. Haben Sie Ihrem Mieter einmal die ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache bestätigt, so erlischt Ihr Recht auf Schadensersatz. Sie sollten sich daher im Übergabeprotokoll vorbehalten, den Mieter zu einem späteren Zeitpunkt für solche Mängel in die Verantwortung nehmen zu können, die bei der Übergabe nicht direkt erkennbar waren. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Teile des Fußbodens nicht erkennbar sind, weil dort eine übernommene Küche etc. den Boden verdeckt.  

Hat Ihr Mieter Ihnen Mängel bewusst verschwiegen, so können Sie das Schuldanerkenntnis aus dem Übergabeprotokoll wegen arglistiger Täuschung auch noch nachträglich anfechten, und Ihren Mieter in die Verantwortung ziehen.   

Sie dürfen dabei nicht die Beseitigung von Schäden fordern, die schon beim Einzug vorhanden waren. Damit beim Auszug des Mieters keine Uneinstimmigkeiten über den vorherigen Zustand der Wohnung aufkommen, sollten Sie auch beim Einzug bereits ein Übergabeprotokoll anfertigen und entsprechende Fotos vom Zustand der Wohnung machen. Auf diese können Sie sich dann bei der Rückgabe der Wohnung berufen. 

Tipps für Vermieter 
– Fertigen Sie sowohl zum Ein-, als zum Auszug Ihres Mieters ein ausführliches Übergabeprotokoll an,  
– Machen Sie im Mietvertrag eindeutige Angaben zu fälligen Schönheitsreparaturen, 
– Dokumentieren Sie den Zustand zum Ein-, und Auszug mit aussagekräftigen Bildern,
– Führen Sie die Übergabe bei Tageslicht durch, oder nutzen Sie eine starke Taschenlampe, um alle Mängel erkennen zu können, 
– Behalten Sie sich im Übergabeprotokoll vor, später entdeckte Mängel an der Wohnung auch noch geltend machen zu können. 

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

Weitere Artikel

Altes Haus kaufen

Historische Immobilien haben oftmals ihren ganz besonderen Charme. Alte Grundstücke sind meist besonders groß und verfügen über schöne große Gärten mit urigen Baumbeständen. Klassische Bauweisen mit Stuck und hohen Decken, knarrende Dielenböden und geräumige Treppenhäuser – viele schöne Eigenschaften, die für den Kauf eines alten Hauses sprechen. Nicht zuletzt kann man im Vergleich zu einem Neubau direkt einziehen und muss sich nicht mit vielen Bauplanungen herumschlagen.

Jedoch sollte man gerade bei alten Häusern mit einem hohen Modernisierungsaufwand rechnen, um nicht in eine Kostenfalle zu tappen. Wir zählen auf, welche Punkte Sie beachten sollten, wenn Sie sich für den Kauf eines alten Hauses entscheiden.

Weiterlesen »

(Energie-)Bedarfsausweis

Seit 2014 gilt in Deutschland eine Energieeinsparverordnung (EnEV), die bestimmte energetische Standards für Besitzer von Immobilien etablieren und den Energieverbrauch nachhaltig reduziert soll. Im Zuge dieser Verordnung wurde für bestimmte Immobilien ein Energieausweis verpflichtend. Dabei unterscheidet man zwischen einem sogenannten Energiebedarfsausweis und einem Energieverbrauchsausweis. Wir erklären Ihnen die Unterschiede zwischen den beiden Dokumenten, wozu Sie einen Energieausweis benötigen und wie Sie diesen erhalten.

Weiterlesen »

Mietspiegel-Auswertung

Seit Jahren steigen die Preise für Immobilien. Dadurch lassen sich immer höhere Mieteinnahmen erzielen. Eine Studie des Hamburger Forschungsunternehmen F+B hat die Mietspiegel in Deutschland im Jahr 2020 ausgewertet. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Fakten.

Weiterlesen »