Zu viele Personen in Wohnung / Überbelegung

Wann gilt eine Wohnung als überbelegt?

Seit fünf Jahren vermieten Sie Ihre Wohnung nun schon an einen jungen Mann. Damals befand er sich in den letzten Zügen seines Studiums – inzwischen ist er voll berufstätig und seine langjährige Freundin ist in die Wohnung mit eingezogen. Die beiden erwarten nun ihren ersten Nachwuchs. Sie freuen sich für die beiden, haben aber ein wenig Zweifel, ob die 55 Quadratmeter Wohnfläche noch ausreichen, oder die Wohnung inzwischen überbelegt ist. Wir erklären Ihnen, wann eine Wohnung als überbelegt gilt und wie Sie mit der Situation umgehen sollten.

Grundsätzlich sind Sie als Vermieter nicht dazu verpflichtet, weitere, über die im Mietvertrag verzeichneten Personen in der von Ihnen vermieteten Wohnung zu dulden. Insbesondere dann, wenn die Wohnung „überbelegt“ ist, d.h. wenn zu viele Menschen in der Wohnung leben. Eine Überbelegung gilt im Mietrecht gemäß § 543 BGB als vertragswidrige Nutzung der Mietsache. Allerdings bestätigen auch hier einige Ausnahmen die Regel:

  • Möchte Ihr Mieter einen Untermieter in die Wohnung mit aufnehmen, so benötigt er dafür zunächst Ihr Einverständnis als Vermieter. Besteht dafür ein berechtigtes Interesse, so sind Sie zur Zustimmung verpflichtet, sofern es dadurch nicht zu einer Überbelegung kommt.
  • Auch bei der Aufnahme von Lebenspartnern, Freunden oder entfernten Verwandten benötigt der Mieter Ihre Zustimmung, diese können Sie jedoch nur in seltenen Fällen (z.B. einer Überbelegung) ablehnen. Ohne ihre Zustimmung handelt es sich dabei gemäß § 540 BGB um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte.
  • Enge Verwandte, Hausangestellte oder Pflegepersonal dürfen hingegen ohne Ihre Zustimmung mit in die Wohnung einziehen, sofern dadurch keine Überbelegung entsteht. Dazu zählen beispielsweise Ehe-, und eingetragenen Lebenspartnern. Diese gelten mietrechtlich nicht als „Dritte“. Zwar sollte Ihr Mieter Sie über die Aufnahme eines solchen Partners in die Wohnung informieren, es handelt sich dabei aber nicht um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung.

Wie viele Personen sind in der Wohnung zulässig?

In den Wohnungsaufsichtsgesetzen der einzelnen Bundesländern sind Richtlinien über die Mindestwohnfläche pro Person in Mietwohnungen aufgeführt. Die Grundsätze unterscheiden sich jedoch in den einzelnen Regionen. Für Berlin, Bremen und Nordrhein-Westfalen darf Wohnraum beispielsweise nur dann genutzt werden, wenn für jeden erwachsenen Bewohner mindestens 9m2 und für jedes Kind unter 6 Jahren mindestens 6m2 Wohnfläche zur Verfügung stehen. In Bayern hingegen sieht der Gesetzgeber von festen Vorschriften ab und beruft sich auf zivilrechtliche Möglichkeiten des Mietrechts, um gegen Missstände vorzugehen.

Eine Orientierung für die angemessene Grundfläche einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bietet auch die Übersicht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit, die sich an den Kriterien für die Wohnungsgrößen im sozialen Wohnungsbau orientiert. Können Sie beweisen, dass in Ihrer Wohnung gegen das örtlich geltende Wohnungsaufsichtsgesetz verstoßen wird, so haben Sie das Recht, Ihren Mieter abzumahnen und fristlos zu kündigen.

Dieser Artikel kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Diese erhalten Sie bei einem Fachanwalt oder einem Vermieterverein.

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